"Prevrnitev" hiše je sestavljena iz nakupa dotrajane nepremičnine pod tržno ceno, povečanja njene vrednosti in hitre ponovne prodaje za hiter dobiček. To se razlikuje od razvojnih naložb, pri katerih kupec kupi nepremičnino v razvoju, nato pa enoto proda ali najame, ko je pripravljena za vselitev. Če igrate svoje karte pravilno, lahko zaslužite 50 000 USD ali več na obračanje in to storite v manj kot 90 dneh.
Koraki
Metoda 1 od 3: Ustrezen nakup
Korak 1. Seznanite se s tem, kako kupiti dom ali stanovanje
Če ste to že storili, potem postopek že poznate. Če še niste kupili stanovanja, se posvetujte z nepremičninskim posrednikom in finančnim svetovalcem. Pri nakupu stanovanja morate upoštevati nekaj korakov, zato morate razumeti ta postopek, na primer: dajanje ponudbe, pridobitev hipoteke, odprava pogojev in prevzem posesti.
- Oddaja ponudbe: Ker ustne ponudbe ne pomenijo pravno izvršljive prodaje, morate sestaviti pisno ponudbo in jo dati lastnikom in/ali nepremičninskim posrednikom. Ponudba določa ceno in pogoje prodaje. Če je ponudba sprejeta, postane ponudba pravno zavezujoča prodajna pogodba.
- Pridobitev hipoteke: Razen če imate pri roki kup denarja, boste potrebovali hipoteko. Obstaja na ducate vrst posojil, zato preučite tista, ki bi vam lahko koristila, in se pogovorite s hipotekarnim posrednikom. Nekatere hipoteke (ARM) imajo posebne "dražilne" obrestne mere, ki na začetku ostanejo nizke in se po določenem času znatno povečajo. Te so lahko privlačne, če nameravate hišo hitro prodati.
- Odstranitev pogojev: To običajno počne kupec, ko prodajalec sprejme njihovo ponudbo. To je zakonita poteza, ki jo kupec (običajno) naredi, da sporoči, da so bile izpolnjene vse obveznosti, ki sta jih sprejeli obe ali obe strani.
Korak 2. Razumeti tveganja, da bi dom obrnili
Prevračanje doma je lahko tvegano. Nalagate velik znesek dolga za potencialno izplačilo v prihodnosti. Razen včasih se to izplačilo ne uresniči ali pa ne tako hitro, kot bi si želeli. Lahko bi sedeli na nepremičnini dlje od pričakovanega, plačevali hipoteko, davke na nepremičnine in nenehno vzdrževali. Včasih boste morali hišo prodati za manj, kot ste jo kupili. Pogosto ste na milost in nemilost trepetajočega stanovanjskega trga.
Količina potrebnega fizičnega napora je tudi potencialno tveganje. Kako sposobni ste in kako pripravljeni ste narediti veliko dela, ki ga naredite sami, pri prevračanju hiše? Če še nikoli niste obnavljali ali popravljali, bo to strma krivulja učenja in manj boste vedeli, dlje bo trajalo, da hišo obrnete
Korak 3. Seznanite se z nepremičninskim trgom, v katerega vlagate
Preberite revije, kot so Forbes, Podjetnik in Denar; ti imajo pogosto članke o nepremičninah. Začnite razumeti, kako deluje nepremičninski trg, kaj je dober in slab posel ter kako predvideti prihodnjo rast ali krčenje v prihodnosti.
- Stanovanjski trg je kot borza. Ima oboje bik ciklov (kar pomeni optimizem, rast in veliko povpraševanje) in medved ciklov (kar pomeni pesimizem, krčenje in nizko povpraševanje). Razlika je v tem, da lahko na stanovanjskem trgu preidejo iz enega cikla v drugega.
- Če se pogovorite z vsaj tremi nepremičninskimi agencijami in opravite nekaj raziskav, če ugotovite, da je na trgu malo povpraševanja in se zdi, da vsi in njihov pes poskušajo likvidirati domove, bodo cene stanovanj padle, z njimi pa tudi stopnje dobička. Zaradi takšnih tržnih razmer bi bilo preoblikovanje doma še težje.
- Poskusite počakati na bikovski trg. Počakajte na nakup, dokler se nepremičninski trg ne obrne in več ljudi poskuša kupiti kot prodati. Tako boste ustvarili boljše pogoje, da začnete obračati.
Korak 4. Poiščite dom, ki ga lahko bistveno izboljšate z najmanj časa in sredstev
Ne poskušate živeti v tej hiši; poskušate ga kupiti, izboljšati in prodati. Poskusite se ne navezati na dom. Namesto tega na to glejte zgolj kot na ustvarjanje dobička.
- Dom s prostorom za izboljšave bi lahko imel dotrajano dvorišče, staro preprogo, dobro mesto za nadstrešek za avto ali druge stvari, ki jih je mogoče popraviti z malo denarja in nekaj trdega dela. Te vrste popravkov pogosto ponujajo odlično donosnost naložbe pri prevračanju doma.
- Nekateri iščejo nepremičnine v stiski. To so tisti, ki jih prodajalec "obupano želi prodati" iz razlogov, kot so: ločitev, stečaj, smrt, slabo stanje nepremičnine, zamuda pri plačilu ali drugo. To daje kupcu neločljivo prednost pred prodajalcem.
- Poiščite domove, ki se prodajajo v srednjem in zgornjem delu. To pomeni znesek, ki bi si ga povprečna družina lahko privoščila. Na splošno to pomeni med 200 000 in 500 000 USD, odvisno od vašega območja. Ta cenovni razred si želite, ker se ti najhitreje prodajajo - imate največ gostote prebivalstva, ki išče te domove srednjega razreda. Lahko bi bilo veliko manj ali veliko več, vendar je to povprečje. Ti domovi imajo na splošno 3 ali več spalnic in vsaj 2 polni kopalnici.
- Ugotovite, kaj imajo prebivalci na območju, ki ga želite kupiti, raje. Enostavne stvari, kot so enostaven dostop, parkiranje na ulici, neprehodne ceste in mirna soseska, lahko spremenijo ali porušijo privlačnost nepremičnine.
Korak 5. Pridobite posojilo za vsaj nekaj tisoč dolarjev več od cene nepremičnine, ki jo želite dvigniti
Ta denar boste potrebovali za popravila in izboljšave. Dogovorite se za nakup nepremičnine in nakup. V ponudbi imejte na voljo več izhodov iz pogodbe. Najpogostejša metoda je preprosto določiti "predmet financiranja do [takšnega] datuma". Če do takrat ne morete financirati, prosite za podaljšanje pred iztekom obdobja nepredvidenih finančnih sredstev.
Upoštevajte, da obstajata dva različna datuma financiranja: 1 za vložitev prošnje za posojilo in 1 za pridobitev sredstev za zaključek posla. Zaradi zaščite kupca bi se morali nepredvideni stroški razširiti do zaključka pogodbe. Na splošno ima nepredvideni finančni rok rok 30 dni, zato ga podaljšajte, razen če veste, da lahko v tem časovnem obdobju dobite sredstva
Korak 6. Dajte si časovni okvir, ki opisuje vaš idealen scenarij prodaje
Čas je denar, vaš cilj pa je, da hišo čim prej obnovite in obrnete. V ta namen ustvarite časovno premico, ki navaja realne čase za sklepanje pogodb, prikazovanje in prodajo. Na tej poti vam ni treba doseči vseh ciljev, vendar želite biti na začetku. Časovnica vam bo pomagala pri tem.
- Upoštevajte, kdaj pričakujete, da bodo dokončane velike prenove. Vključite redne preglede napredka, da boste lažje pozorni na težave, ko se pojavijo.
- Zapišite čas, ko ste na voljo za delo v hiši, na primer dolge vikende, čas dopusta itd., Za katere pričakujete, da bodo pospešili opravljeno delo.
Ocena
0 / 0
Metoda 1 Kviz
Kako lahko imate koristi od nakupa nepremičnine v slabem stanju?
Dobili boste veliko prakse pri izboljšanju doma.
Poskusi ponovno! Zagotovo vam bodo odrezali delo, vendar se na koncu morda ne splača. Ne želite toliko denarja in dela potopiti v nepremičnino, da ne boste povrnili stroškov. Vašo energijo bi lahko bolje porabili za bolj obvladljiv projekt. Izberite drug odgovor!
Z lahkoto ga boste prodali na bikovskem trgu.
Ne čisto! Najlažje je prodati na bikovskem trgu, ker je zaupanje veliko. Vendar na splošno odličen trg ne zagotavlja, da boste lahko svojo nepremičnino prodali z dobičkom. Verjetno boste morali nepremičnino še izboljšati in jo agresivno prodajati kupcem. Poskusi ponovno…
S tovrstno nepremičnino boste dobili najboljši donos naložbe.
Ni nujno! Stopnje dobička na nepremičninah v slabem stanju so lahko znatne, če se lahko pogajate o ugodni ceni. Vendar pa boste morda morali vložiti tudi veliko denarja in dela v popravila, da boste s tem ustvarili dobiček. Ti stroški bi lahko pojedli velik del vašega dobička. Obstaja boljša možnost!
Lahko ga kupite poceni.
Ja! Nepremičnine v slabem stanju so običajno razvrščene kot problematične, kar pomeni, da njihovi lastniki obupano želijo prodati. To pomeni, da bodo bolj verjetno prodali v vašo korist. Imate dobre možnosti, da končate z dolgim koncem palice. Preberite še eno vprašanje kviza.
Želite več kvizov?
Nadaljujte s testiranjem!
Metoda 2 od 3: Popravljanje hiše
Korak 1. Odločite se, kakšno delo boste vložili v dom
Boste sami poceni opravili delo ali za delo potrebujete generalnega izvajalca ali "GC"? Če so popravila manjša, je morda najbolje, da to storite sami, da hitro in poceni izboljšate nepremičnino. Za večje projekte, ki zahtevajo gradbena dovoljenja, je najbolje, da najamete GC. Kot smo že omenili, je ključnega pomena, da izboljšave, pogosto zgolj kozmetične, naredijo hišo veliko boljšo, vendar vas ne bodo stale preveč.
Korak 2. Najprej naredite pomembne popravke
Na ta način, če se vaš načrt spremeni (in zelo dobro bi se dalo), ste naredili vse pomembne popravke in imate na voljo le manjše popravke. Če bo vaš proračun napihnjen, ne boste pogrešali bistvenih popravkov, kot so kuhinjske smreke ali osnovna dela na dvorišču, in lahko hitro prodate.
- Večji popravki so stvari, kot je ožičenje hiše, da ne bi prišlo do napak in povzročilo požar ali električni udar; popravljanje pokvarjenih naprav, kot so kadi, tuši in umivalniki; ponovno postavljanje utrujenih preprog ali grbavega linoleja; popravljanje lukenj za stene/strop/vrata; zamenjava ohlapnih ali zlomljenih tečajev/nosilcev/okovja itd. prebarvanje olupljenih ali slabo opravljenih barv; zamenjava lomljenih ploščic/tlakovcev/stopnic itd.; prenova vsega umazanega in pokvarjenega - utrujene stvari niso manj skrb kot umazane stvari, zato dajte prednost tistemu, kar morate narediti najbolj.
- Poiščite najcenejšo delovno silo, ki jo najdete (študentje ali celo sami), in nepremičnino brezhibno očistite in popravite. Če po tem ostane kaj denarja, ga dajte na likvidnostni varčevalni račun z visokimi obrestmi; še ne uporabite za odplačilo dela posojila.
- Prenova kuhinj in kopalnic običajno ne zviša dovolj vrednosti doma, ker lastniki ponavadi plačajo preveč za prenovo.
Korak 3. Nazadnje se lotite manjših popravkov
Več manjših popravkov vključuje spreminjanje barv na že spodobni barvi; zamenjava delovne armature v sodobnejšo; boljše shranjevanje v omarah itd. Vse lepo, če nimate časa in denarja.
- Preberite knjige o tem, kaj kupci iščejo v hiši. Veliko je o predstavitvi - če lahko z nekaj bližnjicami izboljšate videz hiše, boste prihranili čas in denar. Seveda morate opraviti tudi gradbeni pregled, zato je to treba upoštevati pri vseh strukturnih vprašanjih, ki jih je treba obravnavati.
- Običajno so čiščenje, barvanje in dodajanje rastlin najcenejši način za povečanje vrednosti doma. Krov prav tako dvigne vrednost bolj kot cena krova. Zamenjava električnih in vodovodnih napeljav ter popravljanje vsega pokvarjenega je tudi poceni način za dobro povečanje vrednosti doma.
- Stvari, ki jih verjetno lahko naredite sami: Prebarvajte. Odtrgajte staro preprogo, da poiščete tla iz trdega lesa, ali ponovno preprogo. Popravite stare napeljave. Pobarvajte manjša področja. Zamenjajte okovje. Popravite teraso in vhodna območja. Spremenite barvo vhodnih vrat. Dodajte nove ročaje.
Ocena
0 / 0
Metoda 2 Kviz
Zakaj bi se odložili za prenovo kopalnice?
Delo v kopalnici ne velja za večjo rešitev.
Ne čisto! Vsa dela v kopalnici niso enaka. Čisto estetsko preoblikovanje ni večji popravek. Popravilo pokvarjenega stranišča pa je pomemben popravek. Ugani še enkrat!
Prenova kopalnice je lahko dražja, kot je vredno.
Prav! Stroški prenove so lahko precejšnji. Pogosteje kot ne ti stroški odtehtajo dodano vrednost hiše. Preberite še eno vprašanje kviza.
Prenova kuhinje je najprej stroškovno učinkovitejša.
Zagotovo ne! Prenova kopalnice ni zelo stroškovno učinkovita, vendar tudi prenova kuhinje ni. Morate zadržati obe vrsti izboljšav. Poskusi ponovno…
Denar, porabljen za prenovo, bi bilo bolje porabiti za odplačilo posojila.
Ne! To se morda zdi fiskalno najbolj odgovorna poteza. Vaš denar pa gre še dlje, če ga najprej položite na likvidnostni varčevalni račun z visokimi obrestmi. Na prihranke boste nabrali večje obresti kot na posojilo, pozneje pa boste lahko odplačali več posojila. Poskusi ponovno…
Želite več kvizov?
Nadaljujte s testiranjem!
Metoda 3 od 3: Prodaja nepremičnine
Korak 1. Priredite hišo
Hišne hiše se lahko prodajo bistveno hitreje kot hiše, včasih tudi do 50% hitreje. Seveda poskrbite, da bo vaša hiša očiščena, razmetana in organizirana. Poskusite, da prvi vtis pusti trajen vtis.
- Ustvarjeni domovi pogosto uživajo v zelo nevtralnih barvah in značilnostih - funkcijah, ki so všeč širokemu krogu ljudi, hkrati pa ne užalijo veliko ljudi. To pomeni veliko nevtralnih barv (rjave, kreme itd.) In ne preveč bleščečega pohištva. Po želji si lahko izposodite pohištvo pri uprizoritvenem podjetju ali pa sami nadzirate postavitev doma.
- Od doma odstranite vse osebne predmete. Ne pozabite, da želite, da ljudje, ki si ogledajo uprizoritev, verjamejo, da bi ta dom sčasoma lahko bil njihov novi dom. Osebne predmete, kot so trofeje, otroške slike, praznični spominki in družinske fotografije, je treba odstraniti.
- Naj dom pritegne čute.
- Vid: očistiti, razmetati, organizirati, pustiti prostor za odprto sobo, odpreti zavese itd.
- Vonj: postavite osvežilce zraka v kopalnice, pustite cvetje v predsobi, pogasite svež lonček kave itd.
- Dotik: apelirajte na svoje goste, naj sedejo v najmehkejši kavč; pazite, da v bližini ni prahu.
- Zvok: izklopite vse hrupne generatorje, televizorje in računalnik ter namesto tega poslušajte preprosto glasbo, na primer jazz.
2. korak Pokažite nepremičnino potencialnim kupcem
Pogovorite se z njimi o tem. Če se večkrat omenja določena težava, preverite, ali lahko nekaj prihranjenega denarja uporabite za popravilo/izboljšanje. V nasprotnem primeru spremenite svojo prodajno strategijo, da od nje odvrnete pozornost. Ta korak bi moral trajati največ mesec dni.
Uporabite moč spleta in svojega osebnega omrežja, če imate težave s prodajo stanovanja. Pri prodaji se ne zanašajte samo na posrednika. Postavite oglase na spletna mesta (Craigslist, Zillow ali Trulia so dobro izhodišče) in se dotaknite svojih družabnih omrežij, da preverite, če koga zanima grizenje
3. korak. Prodajte dom za bistveno višjo ceno od tiste, po kateri ste nepremičnino kupili.
Vse nadloge ali stroški nepremičnine so zdaj problem kupca, ne pa vas. Odplačajte posojilo, deponirajte dobiček in si vzemite dopust.
Bodite pripravljeni znižati ceno, če nihče ne grize. Raziskovanje cen stanovanj na tem območju je nujno, še posebej, če je cena vašega doma napihnjena in se tega niti ne zavedate. Prilagoditev cene na bolj obvladljivo vsoto lahko pomeni prodajo v hipu. Plačevanje hipoteke in davkov na predrago stanovanje, ker vaš ego ovira zniževanje cene, ni dober način za zaslužek
Korak 4. Ne pozabite poročati o svojem dobičku IRS
Neprijavljenih 100.000 USD lahko vodi do boleče revizije. To je težava, vendar je nujna. Ocena
0 / 0
Metoda 3 Kviz
Kaj morate storiti, če nihče ne daje ponudb na vaši nepremičnini?
Naredite dodatne izboljšave nepremičnine
Zagotovo ne! Več denarja boste vložili le v nepremičnino, ki ne vodi nikamor. Morda boste celo prisiljeni dvigniti ceno, da povrnete stroške, zaradi česar bo prodaja še težja. Izberite drug odgovor!
Držite se orožja in vztrajajte pri izklicni ceni
Ne! Če imate izredno srečo, bo vaša potrpežljivost morda prinesla prodajo po trenutni izklicni ceni. Kljub temu boste na koncu plačali hipoteko in davke še več denarja. Ti bi lahko odtehtali denar, ki ste ga zaslužili, če bi ohranili enako ceno. Izberite drug odgovor!
Znižajte ceno
Ja! Če nihče ne kupuje, morda prodajate več kot tržna cena na vašem območju. Znižajte ceno, ki je primernejša za nepremičnino in okolico, in morda boste v trenutku izbrali kupce. Preberite še eno vprašanje kviza.
Za kratek čas ga odstranite s trga
Ne ravno! Če boste svoji nepremičnini oddahnili s seznama, boste le škodovali. Kupcev ne bo več vabilo, če se bo znova pojavilo, vendar po isti stari ceni. Kliknite na drug odgovor in poiščite pravega…
Želite več kvizov?
Nadaljujte s testiranjem!
Video - z uporabo te storitve se lahko nekateri podatki delijo z YouTubom
Nasveti
- Udeležite se sestankov nepremičninskega kluba na vašem območju. Ti so pogosto dobro oglaševani, vendar bo iskanje v Googlu običajno uspelo. Naučite se idej za nakup in listanje. Ne plačujte dragih tečajev za vikend (običajno okoli 600 USD), razen če si tega resnično ne morete privoščiti; običajno vključujejo raziskave, ki jih lahko opravite sami.
- Možno je ustvariti dobiček tudi z novo hišo in ne s težavo.
- Poskusite s "suhim tekom", v katerem spremljate cene stanovanj na vašem območju in vidite, koliko bi lahko zaslužili, če bi vložili dejanski denar. Šele potem, ko razvijete boljše instinkte in pridobite resnično zaupanje, bi morali začeti igrati na srečo z lastnim denarjem.
- Poskrbite za sprostitev zastavnih pravic od vseh izvajalcev, ki nepremičnini nudijo storitve. V nasprotnem primeru bi podizvajalci lahko zastavili nepremičnino, če jim jih generalni izvajalec ne plača.
- Lokacija je vse. V redu hiša na vogalu glavne ulice se bo prodala za veliko več kot čudovita hiša 8 milj (8,0 km) od česar koli. Pri nakupu bodite pozorni na lokacijo.
- Vaš cilj je kupiti najslabši dom v bloku, da povečate možnosti, da boste lahko dobili donosnost naložbe. V nasprotnem primeru nepremičnine morda ne boste mogli prodati zaradi stanja drugih hiš v soseski.
- Ob sobotah in nedeljah redno hodite na dan odprtih vrat in si oglejte, kako strokovnjaki prodajajo domove. Posebno pozornost posvetite rastlinam, barvam, udobju in temu, kako naredijo sobe večje, tako da odstranite stene, ogledala in omejite količino pohištva v domu. Tudi nekaj tako preprostega, kot je namestitev osvežilca zraka z vonjem po vaniliji v hišo, se lahko zdi bolj vabljivo.
- Prepričajte se, da je vaš kredit odličen, če morate za nakup nepremičnine vzeti hipoteko.
- Kupite nepremičnine z jasnim naslovom in se izogibajte lastniškim pogodbam. V teh situacijah bi lahko lastnik zastavil svojo hipoteko ali dal zastavne pravice na nepremičnini med njihovim lastništvom, preden ste lastnik nepremičnine. V nekaterih primerih se lahko z predujemom izplačajo zastavne pravice lastnika, tako da lahko nepremičnino dokončno kupite in ji napišete svoje ime.
- Možno je vlagati v nepremičnino s 401 tisoč dolarji pred obdavčitvijo brez kazni proti denarju, ki ga vzamete. Vendar se morate najprej posvetovati z davčnim zastopnikom IRS ali CPA, ki je dobro seznanjen s to tehniko.
Opozorila
- Prevrniti hišo je izredno tvegano in na koncu bi lahko izgubili na stotine tisoč dolarjev, na podlagi katerih bi banki dolgovali obresti. Poskusite le, če ste prepričani, da natančno veste, kaj počnete.
- Zamisel o obračanju je, da lahko prodate, preden se na posojilo začnejo nabirati obresti. Če se znajdete na "črni luknji", čim bolje izplačajte denar; izguba nekaj tisoč dolarjev ni tako slaba kot propadajoča lastnina in gora vseživljenjskega dolga.
