Nakup stanovanja ali katere koli druge nepremičnine pogosto zahteva precejšen polog, zaradi česar lahko prvi kupci zelo težko pridejo na lestvico nepremičnine. Obstaja več načinov, kako poskušati zavarovati nepremičnino brez denarja, vključno s pogajanji o višji kupnini v zameno za brez pologa in pridobitvijo ločenega posojila za polog. Dobro premislite, kaj je za vas najboljša ponudba, saj so skupni stroški posla brez denarja pogosto višji od standardnega dogovora.
Koraki
Metoda 1 od 3: Iskanje posojila brez premoženja
Korak 1. Pogajajte se o nizkem predujmu
Pri vsakem poslu nepremičnine je polog del pogajanj. Vaš pogajalski položaj bo odvisen od vaše bonitetne ocene in vašega finančnega položaja, vendar obstaja možnost, da se boste lahko pogajali o nižjem vplačilu, če boste lahko trdno argumentirali.
- Lahko bi ponudili višjo skupno ceno za nepremičnino, vendar jo plačate le s hipotekarnimi plačili.
- Morda boste zahtevali, da v prvem letu ali v enkratnem znesku plačate polog v obrokih, vendar leto dni v hipoteko.
- Dobro premislite, kaj je za vas najboljša ponudba, in bodite previdni, da se namesto pologa vplačate v visoko obrestno mero.
Korak 2. Predpostavimo obstoječo hipoteko
Morda se boste lahko pogajali za prevzem obstoječe hipoteke. To bo vključevalo prevzemanje odgovornosti za vsa neporavnana plačila, ne da bi bilo treba nujno vplačati akontacijo. Ta vrsta posla je znana kot "predmet pogodbe" in vključuje kupca, ki za posel uporablja prodajalčevo obstoječe financiranje.
- Kupec bo prejel lastninsko pravico na nepremičnini v zameno za prevzem hipotekarnih obveznosti.
- Morali boste raziskati obstoječe posojilo, da zagotovite, da ni klavzule o zapadlosti pri prodaji, ki bi novemu kupcu preprečila prevzem hipoteke.
- Predpostavka o hipoteki je lahko možnost, če prodajalec ne more izvesti hipotekarnih plačil in se želi izogniti rubežu.
Korak 3. Raziščite možnosti najema v last
Dogovor o oddaji v najem vključuje, da kupec nepremičnino odda v najem od prodajalca za določen čas, nato pa nepremičnino dokončno kupi. Kupnina se bo dogovorila kot del prvih pogajanj, vendar vam ob prihodu ne bo treba plačati akontacije.
- Ti posli omogočajo, da kupec živi v hiši in si pred nakupom ustvari bonitetno oceno in prihranke.
- Pogodba o možnosti najema je podobna, vendar vsebuje le možnost nakupa in ne obveznosti.
- Zavedajte se, da imajo ti posli pogosto skupne stroške kot tradicionalna hipoteka in so včasih povezani s plenilskim posojilom.
Korak 4. Predlagajte financiranje prodajalca
Financiranje prodajalca se lahko včasih dogovori, če je prodajalec lastnik stanovanja (nima neporavnanih hipotekarnih plačil). Tovrstni dogovor vključuje, da prodajalec postane hipotekarni imetnik, kupec pa imetnik lastniškega naslova. Kupec plača hipoteko prodajalcu, kot je bilo dogovorjeno.
- Prodajalec se lahko odloči za to, če ima več nepremičnin.
- Morda se boste lahko pogajali o prodaji brez denarja s prodajalcem, če želi odložiti plačilo davka na velik polog.
- Prodajalec bo morda od vas bolje plačal obresti, kot če bi denar dal v banko.
Metoda 2 od 3: Upoštevanje alternativnih načinov nakupa nepremičnine
Korak 1. Zamenjajte lastnosti
Če ste vi in prodajalec zainteresirani za menjavo nepremičnin, se boste morda lahko pogajali o dogovoru brez pologa. Redko je mogoče najti ravno zamenjavo nepremičnine in morda boste morali vključiti nekaj denarja, če je vrednost nepremičnine, ki jo zapuščate, nižja od vrednosti nepremičnine, ki jo kupujete.
Menjava nepremičnine je lahko način odloga nekaterih davkov, povezanih z dobičkom od prodaje nepremičnine
Korak 2. Uporabite nedenarna sredstva
Morda se boste lahko strinjali s pogodbo s prodajalcem o uporabi nedenarnih sredstev namesto plačila akontacije. To bo v celoti odvisno od prodajalca, vendar obstajajo primeri, ko bi se lahko dogovorili o takem poslu. Morda se strinjate, da boste svoj avto ali pohištvo prenesli v višino enakovrednega pologa.
- Za nekatere ljudi denarno plačilo morda ni najbolj dragocena ponudba.
- Če je vrednost stvari, ki jo menjate, visoka, bi se to lahko izkazalo za boljši posel za prodajalca kot plačilo gotovine na bančni račun z nizkimi obrestnimi merami.
Korak 3. Uporabite zasebno financiranje
Običajen način nakupa nepremičnine brez denarja je uporaba zasebnega financiranja. Denar si lahko izposodite pri prijatelju ali družinskem članu ali pa dobite ločeno posojilo pri finančni instituciji. Če lahko dobite posojilo za kritje akontacije, lahko kupite nepremičnino brez denarja, vendar z več dolga za poplačilo.#*To je lahko dobra možnost, če imate v prihodnosti varen dohodek za poplačilo dolgov..
- Pogosto bodo obresti in pogoji odplačevanja posojila dražji od varčevanja in pologa.
- Naj vas ne mika posojilo z visokimi obrestmi za kritje pologa, saj se boste verjetno znašli v negotovem finančnem položaju.
Korak 4. Refinancirajte obstoječo nepremičnino
Če ste lastnik nepremičnine, preučite možnost njenega refinanciranja. Morda boste lahko dobili nepremičninsko posojilo ali kreditno linijo. Te možnosti so običajno cenejše in jih je lažje dobiti kot novo posojilo za ločeno nepremičnino. Pogovorite se s sedanjo banko ali hipotekarnim posojilodajalcem, da vidite, kakšne so vaše možnosti.
Metoda 3 od 3: Uporaba vladnih programov finančne podpore
Korak 1. Prijavite se za posojilo VA
Če ste upravičeni, lahko zaprosite za posojilo pri Oddelku za veteranske zadeve. Ta posojila jamčijo za nakup hipoteke in od kupca ne zahtevajo pologa. Posojilo prihaja od zasebnega posojilodajalca, za katerega jamči oddelek za veteranske zadeve. Plačati boste morali pristojbino za financiranje, vendar se ta običajno naloži v posojilo in ni potrebna vnaprej. Pristojbina se razlikuje, lahko pa je med 2,15% in 3,3%.
- Za izpolnjevanje pogojev morate imeti ustrezen kredit in dohodek ter pridobiti potrdilo o upravičenosti, ki se nanaša na vaš vojaški dosje.
- Če želite biti upravičeni do posojila VA, mora biti vaša razrešnica častna, pod častnimi pogoji ali na splošno. Če imate drugačno častno odpuščanje ali razrešnico zaradi slabega vedenja, boste morda predmet pregleda. Pregled bo ugotovil, ali ste dobili posojilo ali ne.
- Če ste bili nečastno odpuščeni, niste upravičeni do tega posojila.
- Posojilo VA lahko uporabite za nakup nepremičnine z največ štirimi eno družinskimi enotami. Če kupujete nepremičnino z več enotami, boste morda morali dobiti komercialno posojilo.
- Minimalne zahteve za aktivne storitve so različne, vendar si jih lahko ogledate tukaj:
Korak 2. Razmislite o posojilu Navy Federal Credit Union
Zvezna kreditna unija mornarice je po premoženju in članstvu največja kreditna unija in lahko 100 -odstotnim posojilom za nepremičnine zagotavlja člane, ki izpolnjujejo pogoje. Upravičenost je omejena na pripadnike vojske, nekatere civiliste, ki so zaposleni v vojski, in tiste, ki delajo za ameriško obrambno ministrstvo.
- Program deluje na podoben način kot posojilo VA, vendar je provizija za financiranje na splošno nižja in znaša okoli 1,75%.
- Predplačilo ni potrebno, pogoji s fiksno obrestno mero in zasebno hipotekarno zavarovanje niso potrebni.
- Posojila so na voljo do 1.000.000 USD, odvisno od okoliščin.
Korak 3. Raziščite posojilo USDA za razvoj podeželja
Ministrstvo za kmetijstvo ZDA ima zelo priljubljen program hipotekarnih garancij. Kljub imenu ta posojila za razvoj podeželja niso omejena na kmetijska zemljišča, niso vsa podeželska, ampak so geografsko določena. USDA ima na zemljevidih na spletu določena upravičena območja, ki jih lahko brskate:
- Poiščite svoje območje na zemljevidih in preverite, ali obstajajo možnosti.
- Hipoteko prihaja iz banke, vendar jamči USDA.
- Začetna garancija je 2%, vendar jo je mogoče vložiti v posojilo.
- Letna garancija znaša 0,5% preostalega posojila.
