Nakup in obračanje nepremičnin je priljubljen, čeprav tvegan način zaslužka. Če kupite dom po ugodni ceni, naredite nekaj estetsko privlačnih prenov in hišo prodate po višji ceni, kot ste jo plačali, lahko preprosto zaslužite kar veliko denarja. Obrnitev hiše pa nikakor ni enostaven načrt za hitro bogatenje. Potrebno je veliko dela, veliko naložb in tudi z odlično hišo boste morda težko prodali končni izdelek preprosto zaradi nihajočega stanovanjskega trga.
Koraki
1. del od 6: Ocenjevanje vaših sposobnosti
Korak 1. Ocenite svojo časovno obveznost
Preklapljanje lastnosti običajno ni koncert s krajšim delovnim časom. Iskanje, obnova in prodaja nepremičnin zahtevajo veliko načrtovanja in dela med tednom, da se doseže. Če ne morete spremeniti službe za polni delovni čas, verjetno niste pripravljeni nanjo.
Korak 2. Ocenite svoje sposobnosti obnove
Najboljši plavuti lahko sami opravijo osnovne naloge obnove, na primer popravijo luknje v stenah ali zamenjajo stranišče. Prihranili boste veliko denarja, če ne boste čakali, da drugi opravijo ta opravila namesto vas. Poleg tega obstajajo nekatere okoliščine, ko je treba stvari takoj popraviti, zato je lahko nepotrebno čakanje na druge dragoceno sredstvo. Prihranek denarja na ta način vam lahko pomaga le pri zaključku. V nekaterih primerih lahko to pomeni razliko med prodajo in čakanjem na drugega kupca. Preden se odločite, ali je obračanje nepremičnine za vas, razmislite o svoji sposobnosti.
Korak 3. Ocenite svojo sposobnost financiranja prevračanja
Obrnitev nepremičnine zahteva, da nepremičnino najprej kupite, nato pa jo sami prenovite, zato boste za to potrebovali finančna sredstva. Banke na splošno v ta namen ne dajo nezavarovanih posojil, zato boste za vsak obratni projekt potrebovali prihranke, zavarovanje s premoženjem ali oboje. Če imate dovolj prihrankov, to uporabite, če pa ne, boste morali uporabiti posojilo z zavarovanjem, kot je druga kreditna linija hipoteke ali lastniškega kapitala (HELOC). Drug način je uporaba trdega denarja ali premostitvenega posojila. Te vrste posojil so namenjene vlagateljem v nepremičnine in jih je lažje dobiti, saj jih podpira nepremičnina sama. Posojil za trden denar ne ponujajo lokalne banke, poiskati morate zasebnega posojilodajalca na vašem območju. Ne pozabite, da boste poleg prodajne cene nepremičnine potrebovali tudi denar za obnovo in vzdrževanje nepremičnine do prodaje.
HELOC in druge hipoteke nosijo tveganje, da boste izgubili dom, če ne boste plačali posojila
Korak 4. Poskrbite, da poznate trg nepremičnin
Nepremičninski trg boste morali dobro poznati, če želite biti uspešen. Ne samo, da boste potrebovali veščine za prepoznavanje kupčišč, temveč boste morali vedeti tudi, kdaj kupiti in prodati ter kje to storiti, da boste v najkrajšem času dobili največ denarja. V nasprotnem primeru boste izgubili zaradi prodaje ali predolgega posesti nepremičnine. Pridobite globoko znanje o nepremičninskem trgu na vašem območju s proučevanjem lokalnega seznama nepremičnin, delom v industriji ali s posvetovanjem z lokalnimi nepremičninskimi strokovnjaki.
2. del od 6: Nakup popravilnega zgornjega dela
Korak 1. Poiščite poceni nepremičnine
Poceni nepremičnine lahko iščete v lokalnem časopisu, na spletnih oglasih ali na spletu poiščete zamudne hipoteke. Ključ do obračanja nepremičnine je iskanje dostojne hiše, ki jo je mogoče popraviti po dovolj nizki ceni, da bo vredna vašega časa, truda in denarja.
Pogosti viri poceni nepremičnin vključujejo zaseg HUD, redno prodajo zasega in kratko prodajo. Poskusite lahko tudi poiskati obvestila o smrti in razvezi zakonske zveze, saj ti običajno nastopijo pred hitro prodajo stanovanj
Korak 2. Raziščite sosesko
Poleg sosedskih raziskav, ki bodo določile povprečno tržno vrednost stanovanjskih hiš, je pomembno vedeti tudi o samem območju. Boste želeli pogledati dejavnike skupnosti, kot so kakovost šol na tem območju, dostop do javnega prevoza (če je to pomembno za vašo skupnost) in drugi vidiki, ki bodo določali, ali bo to premoženje privlačno, recimo, za mlado družino z otroci v primerjavi z upokojenim parom, ki se želijo umiriti.
Soseska pomaga vzpostaviti trg za vaš potencialni dom, zato boste želeli vedeti, ali območje že narašča, je v prehodni fazi ali ima relativno nizke cene. To lahko ugotovite tako, da vprašate domačine ali se pogovorite z nepremičninskim agentom, ki pozna okolico
Korak 3. Ocenite lastnino
Preden dokončate nakup, si morate ogledati okolico in z vami pripeljati izvajalca in/ali gradbenega inšpektorja. Izvajalec vam lahko oceni, koliko bodo stala popravila in obnove. Gradbeni inšpektor bo vedel, ali so morda potrebna draga dela, kot so popravila temeljev, saj so tovrstna popravila lahko zelo draga in vam bodo zlahka presegla proračun.
- Mnoge nepremičnine, navedene na dražbah, se prodajajo kot "nevidne", kar pomeni, da si nepremičnine ne boste mogli ogledati. Te naložbe so lahko izredno tvegane, zato se boste morda želeli izogniti scenarijem, v katerih nepremičnine ne morete oceniti osebno.
- Z iskanjem na spletu poiščite izvajalce in inšpektorje ali se pogovorite z nekom, ki dela na področju nepremičnin. Morda poznajo zanesljivega izvajalca ali inšpektorja, ki dobro dela in vam bo pošteno ocenil.
- Vprašajte inšpektorja o stanju glavnih sistemov nepremičnine (električni sistem, vodovodni sistem, stanje temeljev in strehe itd.). To so lahko najdražji elementi za popravilo, zato je najbolje, da vnaprej ugotovite, ali so ti glavni sistemi v dobrem stanju.
- Vprašajte izvajalca, kako izgleda celotna naložba. To vam bo dalo dostojno predstavo o tem, kakšna popravila bi potrebovali, če bi kupili ta dom.
Korak 4. Ocenite stroške in vrednost
Preden kupite katero koli nepremičnino, je pomembno, da poznate svoj proračun in se zavedate predvidenih stroškov. Če želite to narediti, morate oceniti nepremičnino, da ocenite, kako obsežna bodo popravila. Nato naredite korak nazaj, da primerjate vrednost po popravilu (ARV) te nepremičnine z ocenjenimi stroški in popravili, ki jih boste morali vložiti.
- Poiščite na spletu ali se pogovorite z lokalnim nepremičninskim posrednikom, če želite izvedeti tržno vrednost drugih stanovanj v soseski, v kateri razmišljate o nakupu. Tako boste dobili predstavo o ARV, ki vam bo pomagala pri odločitvi, ali se vam bo naložba izplačala ali ne..
- Uporabite lahko spletni kalkulator za preoblikovanje, kot je tisti na https://www.remodelingcalculator.org/. To orodje vas bo prosilo za nekaj osnovnih podatkov, kot so dimenzije hiše in obseg prenove, ki ste jih pripravljeni opraviti, nato pa vam poda zelo grobo oceno.
Korak 5. Dejavnik pri nosilnih stroških
Poleg stroškov opreme, dela in seveda same nepremičnine morate pri odločanju o nepremičnini upoštevati še številne druge stroške. Stroški, povezani z lastništvom nepremičnine, ki je niste prodali, se običajno imenujejo knjigovodski stroški. Ti lahko vključujejo davke na nepremičnine, najemnine za stanovanja ali združenja, zavarovanja in komunalne storitve, kot so električne, plinske in vodne storitve. Za njegove storitve boste morali plačati tudi nepremičninskemu posredniku, kar lahko v povprečju znaša približno pet do deset odstotkov prodajne cene te nepremičnine.
- Ne pozabite, da dlje ko držite kos lastnine, ne da bi ga uspešno obrnili, se bodo povečali vaši stroški prevoza.
- Vse hiše se ne prodajo takoj. Tudi privlačen dom v vročem okolju je lahko nekaj časa na trgu, kar lahko zelo hitro poveča stroške. Morda boste želeli imeti rezervni načrt, vključno z najemom nepremičnine ali bivanjem tam sami, samo v primeru, da prodaja ne bo uspela. Nekateri nepremičninski strokovnjaki svetujejo, da nadaljujete z nakupom le, če ste pripravljeni/sposobni zadržati dom in v njem živeti ali ga oddati v najem vsaj pet let, če prodaja ne bo potekala po načrtih.
Korak 6. Izračunajte najvišjo ponudbeno ceno za nakup hiše
To je mogoče izračunati tako, da začnete s pričakovano maloprodajno ceno po nakupu in prenovi. Nato dodajte vse stroške zaključka. Poiščite svojo najvišjo ponudbeno ceno tako, da vzamete ta znesek in nato odštejete stroške prenove, obresti za posojila in želeni dobiček. Ta številka predstavlja največ, kar bi bili pripravljeni plačati za nepremičnine in jo lahko uporabite pri pogajanjih.
Korak 7. Dokončajte nakup
Poleg vseh drugih stroškov, povezanih z nakupom, rehabilitacijo in prodajo stanovanja, boste morali upoštevati tudi stroške financiranja. Boste morali za dokončanje nakupa najeti posojilo? V tem primeru boste morali poiskati najboljšo obrestno mero za stanovanjsko posojilo. Če najdete dobro ponudbo posojila ali imate dovolj kapitala za nakup in če se vse ostalo preverja in ustreza vašemu proračunu, ste pripravljeni ponuditi nepremičninskemu agentu te nepremičnine.
3. del od 6: Preoblikovanje kuhinje
Korak 1. Ocenite korist
Vaš prvi korak bi moral biti določitev, koliko bi prenovljena kuhinja dodala prodajni ceni. Če stroški prenove presegajo korist, prenove ne bi smeli izvajati. Koliko se bo dodala vrednost, je mogoče razbrati iz preučevanja drugih, podobnih domov na tem območju z ali brez preurejenih kuhinj in njihovih nedavnih prodajnih cen.
Korak 2. Delajte s tem, kar imate
Kuhinjo lahko radikalno prenovite, ne da bi prišlo do zloma, če skrbno načrtujete in delate s kuhinjo, ki ste jo kupili. Najlažji način za povečanje učinkovitosti kuhinje (in prihranek proračuna) je preoblikovanje brez spreminjanja lokacije vodovodnih in plinskih vodov. Tako lahko spremenite videz in občutek kuhinje, ne da bi radikalno spremenili postavitev.
Korak 3. Dajte širok privez
Zaradi širokih sprehajalnih poti je kuhinja dostopna in enostavna za delo. Če načrtujete popolno prenovo kuhinje, načrtujte svojo postavitev tako, da bo primerna za sprehajalne prostore in prostor za kuhanje stanovalcev.
- Poti v glavnem delu kuhinje morajo biti široke najmanj 36 centimetrov.
- Poti, ki vodijo mimo štedilnika in pulta, morajo biti široke 42 centimetrov za enega kuharja ali 48 centimetrov široke za dva kuharja.
Korak 4. Naj bodo vogali čisti
Naprave in omare v kotih so lahko zapletene. Prilagoditi morate prostor, da se vrata odpirajo in zapirajo, kar lahko pusti vogale kuhinje neredne in zasedene. Za gladko in odprto kuhinjo načrtujte primeren prostor za odpiranje vrat omare in aparate popolnoma držite stran od vogalov.
Prepričajte se, da vrata omare na eni strani vogala ne trčijo v vrata omare na drugi strani vogala. Temu se na splošno lahko izognemo tako, da zagotovimo, da se vrata omare odpirajo v isti smeri in da so ustrezno razmaknjena (odvisno od velikosti in zračnosti vsakih vrat)
Korak 5. Namestite backsplash ploščice
Ploščice naredijo odlično hrbtno površino na stenah nad/za pultom in štedilniki. Ploščice lahko prilagodite z barvami, vzorci in celo materiali.
- Keramične ploščice so enostavne za čiščenje in prenesejo vlago in toploto, vendar so ponavadi dražje od nekaterih drugih možnosti polaganja ploščic.
- Podzemne ploščice se običajno zlahka ujemajo s katerim koli kuhinjskim slogom in so pogosto cenejše od drugih možnosti polaganja ploščic.
- Nerjaveče jeklo je eleganten material za hrbet, ki ga je zelo enostavno očistiti. Vsaka kuhinja izgleda elegantno in moderno, vendar je lahko zelo drago.
- Prav tako bi morali preučiti publikacije o prenovi in stanovanjih, da ugotovite, kateri materiali za hrbet so trenutno v modi. To vam lahko pomaga pri pravilni izbiri, da bo vaša kuhinja videti "aktualna".
Korak 6. Razmislite o vključitvi otoka
Otoki omogočajo, da se kuhinje počutijo bolj odprte in funkcionalne. Na otoku so lahko štedilnik, pulti, skladiščni prostori, jedilnice ali katera koli kombinacija zgoraj naštetega.
- Prepričajte se, da otok odraža dimenzije kuhinje. Na primer, če je kuhinja dolga in ozka, se bo dolg, ozek otok najbolje ujemal s sobo.
- Če nameščate otok za večkratno uporabo, poiščite otok z več nivoji/stopnjami. Tako bo vaš jedilni prostor ločen od mesta, kjer bodo pripravljali ali shranjevali hrano.
- Omare pod otoškim pultom so odličen prostor za shranjevanje. Lonce in ponve ali celo suho blago lahko preprosto potisnete pod otok, da sprostite prostor na pultu.
- Če opravljate svoje delo in nimate obsežnih gradbenih izkušenj, lahko v trgovini z gradbenimi materiali kupite že izdelan kuhinjski otok ali poiščete staro, trdno leseno omarico in jo popravite. Odstranite staro barvo in omarico prilagodite leseni barvi ali shemi barv, da se ujema s preostalo kuhinjo. Ali pa se odločite za novo, krepko barvo, da bo novi otok izstopal.
Korak 7. Prepričajte se, da so naprave na nominalnem nivoju
Če so obstoječi kuhinjski aparati stari, jih boste morda želeli zamenjati. Kupci stanovanj pričakujejo, da bo kakovost aparatov enaka kakovosti doma. Oglejte si domove s podobnimi cenami, ki so bili nedavno prodani na tem območju. Ali imajo nove aparate? Če je tako, boste morda imeli težave s prodajo stanovanja brez njih. Naprave lahko vključujejo hladilnike, štedilnike, pečice in mikrovalovne pečice.
4. del od 6: Posodabljanje kopalnice
Korak 1. Pred obnovo izračunajte potencialno donosnost
Tako kot pri prenovi kuhinje lahko tudi prenova kopalnice znatno poveča vrednost doma. Vendar pa bo to povečanje izničeno, če bodo stroški prenove še večji. Preučite podobne hiše, ki se prodajajo v bližini, da ocenite znesek, ki ste ga pridobili s prenovo kopalnic. Nato ocenite svoje stroške obnove. Če so stroški večji od dobička, zmanjšajte obseg prenove ali opustite prenovo kopalnice.
Korak 2. Izberite popolnoma belo obliko
Bele stene, pulti in ploščice lahko naredijo kopalnico bolj prostorno in čisto. Prav tako lahko naredi sobo, ki je sicer videti videti bolj elegantna in privlačna, pa tudi nevtralna - kar je pomembno, saj želite, da se potencialni kupci vidijo, da tam živijo.
Korak 3. Povečajte naravno svetlobo
Če ima kopalnica vsaj eno okno, lahko naredite sobo svetlejšo in privlačnejšo, tako da naredite subtilne spremembe, da povečate svetlobo. Poskusite viseča stranska ogledala odsevati naravno svetlobo okna in omogočati enostavno nego.
Korak 4. Izberite material za ploščice
Keramične ploščice so veliko cenejše od dražjih materialov, kot je marmor, vendar jih je mogoče kupiti z vzorci, ki spominjajo na marmor. Za čist in eleganten videz lahko izberete pretežno bele keramične ploščice iz umetnega marmorja. Vendar pa morate razumeti pričakovanja kupcev, da se pravilno odločijo glede materialov. Hiše z višjimi cenami bodo imele bolj preudarne kupce, ki bodo potrebovali marmor ali kamnite ploščice.
Korak 5. Uporabite elegantne ploščice za tuširanje
Za tla lahko izberete cenejše keramične ploščice, ko pa gre za ponovno polaganje ploščic za prho ali kad, se lahko odločite za elegantnejšo ploščico. Marmor, čeprav dražji, lahko korenito spremeni vsako tuš kabino in ustvari vzdušje, podobno zdravilišču.
Prav tako morate razmisliti, ali ločite kad in prho ali odstranite enega od drugega. To bo spet odvisno od pričakovanj vaših kupcev
5. del od 6: Izvedba drugih sprememb
Korak 1. Prebarvajte z nevtralnimi barvami
Pri barvanju hiše je pomembno, da uporabite nevtralne barve. Preveč drzne, pretemne ali preveč svetle barve lahko delujejo za eno izolirano sobo, vendar bi morala biti večina sob v barvi, ki je ravno sredi spektra. Poskusite s kremo, porjavelostjo ali barvo kaki barve, da bo hiša nevtralna za oči.
Korak 2. Popestrite notranjost
Poleg kuhinje in kopalnice boste verjetno morali popraviti tudi preostali del hiše. Zakrpajte luknje, prebarvajte vsako sobo (ne glede na njeno stanje), zamenjajte stare ali dotrajane preproge ter zamenjajte svetilke in strojno opremo. Cilj je, da bo hiša videti čim bližje novi, hkrati pa ostati v okviru svojega proračuna.
- Verjetno boste želeli ohraniti pohištvo zunaj, vendar boste vseeno morali uporabiti nekaj, da pritegnete pozornost gledalca. Poskusite postaviti veliko rastlino (na primer svilo, umetno drevo ali grm) v najbolj viden kotiček sobe.
- Razmislite o "uprizoritvi" (ustvarjanje bivalnega videza s pohištvom in okraski), da bo dom privlačnejši.
- V prostorih, ki nimajo naravne svetlobe, razmislite o postavitvi samostoječe svetilke v kotu, da polepšate prostor.
- Dodajte majhne barvne madeže tako, da postavite svetlo obarvane dodatke v kontrast z nevtralno barvo prostora. Poskusite po hiši razporediti rdeče ali bordo brisače za roke in pustite vazo z rdečimi cvetovi nekje vidno vidno.
- Razmislite o slikah pred in po, da bi poudarili, kako radikalno se je spremenila hiša.
Korak 3. Naj bo dvorišče urejeno
Neurejeno ali kako drugače neurejeno dvorišče lahko odvrne kupce, še preden sploh obiščejo notranjost hiše. Pomembno je, da je dvorišče urejeno in zalivano ter da se vzdržuje zunanjost hiše.
- Dotaknite se odsekane barve.
- Naj bo dvorišče nedotaknjeno. Želite, da je celotna nepremičnina privlačna, ne samo notranjost. Če je zunanjost videti neurejena, si mnogi potencialni kupci niti ne želijo ogledati notranjosti.
- Razmislite o profesionalnem urejanju okolice, da povečate privlačnost.
6. del od 6: Prodaja hiše
Korak 1. Ne hitite
Pomembno je, da se nepremičnine ne zadržujete predolgo, saj boste obremenjeni z davki in stroški prenosa. Če pa prehitro na trg pridete obrnjeno hišo, tvegate, da ne bo v celoti izkoriščena. Odločiti se boste morali, kaj je prav za vas in vaš proračun, vendar je ključ v uravnoteženju stroškov s prenovo, da bo hiša čim bolj privlačna v okviru vašega proračuna.
Korak 2. Pridobite usposobljenega hipotekarnega posrednika
Če ne uporabljate storitev hipotekarnega posrednika, tvegate, da boste izgubili veliko časa za nekvalificirane kupce. Če najamete hipotekarnega posrednika, boste vedeli, da bo vsak, ki zasleduje nepremičnino, predhodno usposobljen, kar bo pomagalo zmanjšati čas, ko je vaša nepremičnina na trgu.
- Hipotekarni posredniki delujejo kot posrednik pri olajšanju transakcij. Določajo upravičenost potencialnega kupca do posojila in mu lahko tudi pomagajo najti posojilo, čeprav hipotekarni posredniki sami ne posojajo denarja.
- Poiščite hipotekarne posrednike na spletu. Primerjate lahko cene in poiščete posrednika, ki bo deloval v okviru vašega proračuna, tako da nakupujete, preden se odločite za posrednika.
Korak 3. Sodelujte z nepremičninskim agentom
Zastopnik vam bo pomagal doseči poštene stroške za vašo nepremičnino in vam olajšal vse prodajne podrobnosti. Če izberete pravega zastopnika, bo vaša prodaja potekala gladko in hitro. Čeprav boste morali plačati zastopniške storitve, se vam bo morda splačalo zmanjšati stroške prevoza in davke, ki jih boste nastali, če hišo hranite dlje časa.
- Pridobite predstavitve s seznami vsaj treh agentov. To vam lahko pomaga določiti najboljšo ceno za vašo nepremičnino in primerjati prodajne sposobnosti več agentov.
- Če agent predlaga, da vam lahko ponudi izredno visoko ceno nepremičnine, je to lahko rdeča zastava. Izjemno visoke prodajne cene lahko potencialne kupce izločijo, še preden si nepremičnino sploh ogledajo.
- Poiščite zastopnika, ki dela za nepremičnine za polni delovni čas. Tako veste, da je agent na voljo za prikaz nepremičnine kadar koli v dnevu, kar vam lahko pomaga povečati možnosti za hitro prodajo.
- Poiščite razumno provizijo. Večina prodajnih provizij za nepremičninske posrednike pade med pet in sedem odstotkov prodajne cene, ki je razdeljena med vašega prodajnega agenta in zastopnika kupca. Izjemno nizka provizija pa lahko odvrne potencialne kupce, saj provizija morda ni vredna truda nakupnega agenta, da pokaže nepremičnino. Izberite pošteno provizijo, da zagotovite, da vaša nepremičnina pritegne zastopnike vaših potencialnih kupcev.
Korak 4. Predvidite prodajne stroške
Prodaja hiše je lahko zelo draga. Poleg stroškov popravila in najema nepremičninskega posrednika boste morali plačati tudi stroške zapiranja in davke na kapitalski dobiček. Ko je vse povedano, lahko skupni stroški, povezani s prodajo stanovanja, znašajo do 10 odstotkov prodajne cene nepremičnine.
Poskrbite, da boste v svoj proračun vključili prodajne stroške. Vsi vaši stroški se bodo hitro sešteli, zato je pomembno, da se spomnite, koliko porabite za vsak korak postopka prevračanja hiše
Video - z uporabo te storitve se lahko nekateri podatki delijo z YouTubom
Nasveti
Preberite in preučite vse tečaje o prevračanju domov in nakupu stanovanj z malo ali nič denarja. Morda boste želeli začeti s sanacijo manjših nepremičnin (stanovanj ali stanovanj), preden poskusite obrniti hišo
Opozorila
- PRED začetkom tega načrta razmislite o stanovanjskem trgu na vaši lokaciji. Trenutno se stanovanjski trg upočasnjuje (skoraj ustavi) na številnih lokacijah, nepremičnine, navedene v teh regijah, pa lahko na trgu sedejo več mesecev. Če je vaša lokacija eden od teh upočasnjenih trgov, boste imeli VELIKO priložnost za nakup hiše po ugodni ceni, vendar jo boste težko prodali.
- Nepremičnine z visokim finančnim vzvodom so nekatere od nepremičnin z večjim tveganjem. Naredite vse mogoče raziskave, da ugotovite, ali je izkoriščanje vaših nepremičnin najboljša strategija za vas.
