Izračun kvadratnih metrov poslovnega prostora je zapleten proces, ki zahteva neizprosno pozornost do podrobnosti. Najemniki morajo pri odločanju, ali bodo sklenili najemno pogodbo, upoštevati vrsto dejavnikov, vključno s celotno kvadraturo stavbe in regionalnimi standardi. Najemnike, ki ne razumejo pomembnih konceptov, včasih presenetijo skriti stroški in uporabni prostori, ki so manjši, kot so si predstavljali.
Koraki
1. del od 3: Izbira merilne metode
Korak 1. Primerjajte merilne tehnike
Najemodajalci lahko uporabijo več različnih merilnih tehnik za oceno kvadrature prostora. Te metode vključujejo:
- Uporabna kvadratura ali USF: To je prostor, ki ga najemnik dejansko zaseda. Najemodajalci pogosto navedejo to številko bodočim najemnikom, vendar predstavlja le del najemne pogodbe.
- Najem kvadratnih metrov ali RSF: To je kombinacija uporabne kvadrature in odstotka skupne površine stavbe. Skupni prostori, ki so del stavbe, od katere imajo koristi vsi najemniki, vključujejo preddverje, dvigala, hodnike in stopnišča.
- Bruto kvadratura ali GSF: celotna kvadratura stavbe, ki jo je mogoče najeti.
Korak 2. Odločite se, kateri način izračuna poslovnega prostora je najboljši za vas
Združenje lastnikov in upravnikov stavb (BOMA) je leta 2010 poenostavilo industrijske standarde za merjenje najemnih površin v poslovnih stavbah. Dve vodilni metodi BOMA sta metoda B in metoda zapuščine A.
- Metoda B: Nova metoda enotnega faktorja obremenitve izračuna najemni prostor za vsakega najemnika z uporabo enotnega pristopa pri merjenju talne površine. Enako je za vse nadstropje stavbe.
- Podedovana metoda A: Standard iz leta 1996 uporablja ločene cene na enoto za USF in navadne kvadrature. V nekaterih primerih je za najemnike koristno, da se odločijo za ta pristop.
Korak 3. Izberite metodo merjenja glede na vrsto lastnosti
Običajno bo uporabljena merilna tehnika odvisna od predvidene uporabe nepremičnine in predvidenega števila najemnikov. Pisarniške stavbe, nakupovalna središča in druge večstanovanjske stavbe se običajno merijo z uporabo RSF. Stavbe z enim najemnikom, kot so skladišča ali proizvodni prostori, se merijo z uporabo GSF. Od najemodajalcev pa morda ne bo treba uporabiti posebne metode za merjenje prostora.
Korak 4. Razmislite o regionalnih standardih najema
Zvezni zakon najemodajalcem omogoča, da merijo najemni prostor na kakršen koli način, ki ga želijo. Nekateri deli države imajo lahko drugačna pravila za izračun kvadrature. Dva pomembna primera sta:
- Odbor za nepremičnine v New Yorku (REBNY) lastnikom stavb omogoča, da povečajo dobiček, tako da jim omogočijo, da čim bolj približajo RSF GSF.
- Tropska območja: Nova pravila obravnavajo zaprte in odprte površine poslovnih zgradb na območjih, na katera običajno vplivajo posebne vremenske razmere.
2. del 3: Merjenje komercialnih kvadratur
Korak 1. Ne jemljite ničesar samoumevnega
Uporabni prostor izmerite sami. Napačen izračun pri določanju kvadrature vas lahko v času trajanja najema stane na tisoče dolarjev. Tipični merilni standardi omogočajo 2 -odstotno toleranco napak pri merjenju poslovnega prostora. Vendar pa lahko to pomeni veliko denarja, zlasti v velikih ali dragih prostorih. Izmerite površino čim bolj previdno, še posebej, če ste najemnik, na katerega bi te napačne izračune lahko negativno vplivale.
Korak 2. Izmerite preprosto kvadraturo
Za merjenje komercialne kvadrature pravokotnega prostora pomnožite dolžino prostora v stopalih s širino. Na primer, soba, dolga 12 čevljev in široka 12 čevljev, meri 144 kvadratnih metrov. Za prostore v obliki črke L ali razdeljene lahko pravokotno merite pravokotnike prostora in nato seštejete površine, da dobite skupno površino.
Meritve je mogoče izvesti z merilnim trakom ali lasersko merilno napravo
Korak 3. Upoštevajte nenavadne oblike
Bodite previdni pri merjenju nepravilno oblikovanih delov prostora. Če želite izvesti meritev, poskusite razdeliti sobo na oblike z območji, ki jih je enostavno izračunati, na primer pravokotnike in trikotnike. Območje pravokotnega trikotnika lahko ugotovimo tako, da pomnožimo dolžini dveh nedijagonalnih strani (tisti dve, ki sta povezani s pravim kotom) in nato delimo zmnožek na 2.
- Če na primer teče soba z diagonalno steno, morate za določitev kvadrature območja uporabiti bolj zapleteno formulo. Če bi bila dolžina prostora z diagonalno steno 10 čevljev in njegova širina 8 čevljev, bi bila kvadratna površina območja 40 čevljev.
- To je zato, ker stena prepolovi celotno kvadraturo, ki bi bila 80, če soba ne bi presekala stene.
Korak 4. Izmerite skupna območja
Skupne površine je treba izmeriti, tako da je mogoče izračunati najemne kvadratne čevlje. Kvadratne površine skupnih površin se merijo z istimi metodami kot uporabne kvadratne metre, razen če lokalna zakonodaja ne določa drugače. Skupni prostori lahko vključujejo dvigala, kopalnice, preddverja, stopnišča in hodnike. Pomembno je, da morajo biti vsem najemnikom na voljo skupni prostori, ki jih lahko uporabljajo ali imajo od njih koristi. Izmerite skupno površino vseh skupnih površin v stavbi.
Korak 5. Iskanje bruto kvadrature
Bruto kvadratura meri skupno površino prostora, vključno z debelino zunanjih sten. Če želite izmeriti to površino, boste morali izmeriti dolžino stene od zunanje strani stavbe in uporabiti te dimenzije za izračun kvadrature. GSF se ne zmanjša za ovire, kot so prezračevalne jaške, nosilni nosilci ali jaški dvigala. GSF ne vključuje odprtih površin, kot so parkirišča, bazeni ali neizkopane kletne površine.
3. del 3: Uporaba informacij o kvadratnih posnetkih
Korak 1. Izračunajte faktor obremenitve stavbe
Faktor obremenitve predstavlja dodaten odstotek kvadrature, dodane uporabni kvadraturi za izračun najemne kvadrature. Za izračun faktorja obremenitve začnite z iskanjem skupnih uporabnih in najemnih kvadratnih metrov stavbe v vprašanjih. Ne pozabite, da je uporabna kvadratna površina površina, ki jo lahko najamete najemnikom, najemna površina pa je to območje skupaj s skupnimi prostori. Nato razdelite RSF na USF, da dobite faktor obremenitve.
- Na primer, če ima stavba 80.000 kvadratnih metrov uporabnega prostora in dodatnih 20.000 kvadratnih metrov skupnih površin, bi bila najemna kvadratna površina 100.000.
- Nato bi faktor obremenitve izračunali kot 100 000/80 000 = 1,25.
Korak 2. Iskanje najemne kvadrature za nepremičnino
Najemninsko površino nepremičnine je mogoče izračunati z uporabo faktorja obremenitve stavbe in USF nepremičnine. Faktor obremenitve se pomnoži z USF, da dobimo RSF. Nato lahko uporabite RSF in ceno na kvadratni čevelj, da ugotovite mesečno najemnino.
- Če nadaljujemo s prejšnjim primerom, si predstavljamo, da je nepremičnina na polovici razdeljena med dva poslovna prostora. Torej ima vsak 40.000 kvadratnih metrov uporabnega prostora.
- Če želite najti RSF, pomnožite to količino s faktorjem obremenitve, ki je 1,25. To pomeni, da bi bil RSF v tem primeru 40 000 x 1,25 = 50 000.
Korak 3. Stehtajte razlike v poslovnih nepremičninah
Cene na enoto se lahko zelo razlikujejo glede na lokacijo in razred stavbe. Najemnina v pisarni s površino 500 kvadratnih metrov (46,5 kvadratnih metrov) v središču mesta bi lahko bila višja od najemnine na 1000 kvadratnih metrih prostora (92,9 kvadratnega metra), ki je oddaljen le 10 blokov. Stavbe spadajo v eno od treh standardnih klasifikacij.
- Razred A: To so najprestižnejše stavbe v najbolj ekskluzivnih delih mesta. Stanovanja razreda A imajo višje najemnine od povprečja.
- Razred B: To je najširša razvrstitev. Večina teh stavb ima poštene do dobre zaključke.
- Razred C: Enote v tem razredu so zelo funkcionalne, vendar ponujajo malo udobja. Najemnine so na splošno nizke.
Korak 4. Izračunajte skupno najemnino nepremičnine na podlagi kvadrature
Najemnine običajno temeljijo na RSF ali GSF prostora. Ko imate te podatke, lahko uporabite tržno ceno na kvadratni čevelj za določitev cene najema nepremičnine. Če nadaljujemo z zgornjim primerom, če bi najemnina znašala 1,50 USD na kvadratni čevelj RSF na mesec, bi bila najemnina 1,50 USD x 50 000 = 75 000 USD.
