Če boste to uredili, boste z obračanjem novih domov lahko zaslužili neverjetno veliko denarja. Pravzaprav lahko preprosto zaslužite 25 000 USD ali več na preklop in to storite v manj kot 90 dneh. Vendar ne pozabite, da boste tudi sami izgubili toliko ali več, če boste napačno izračunali priložnost. Prevračanje novih hiš je lahko način, kako na nekonvencionalen način zaslužiti velike količine denarja, zahteva pa tudi raziskovanje, trdo delo in zdrav apetit za tveganje.
Koraki
1. del od 4: Ugotavljanje, ali je prevračanje hiše pravo za vas
Korak 1. Prepričajte se, da imate dovolj dodatnega denarja
Prelistavanje novih hiš vključuje dejansko nakup stanovanja ali nepremičnine. Poleg tega, da boste k svojim mesečnim stroškom dodali še eno hipoteko, boste najverjetneje morali plačati tudi polog. Upajmo, da bo vaša prodajna cena pokrila te stroške. Ne glede na to boste za začetek obračanja hiš potrebovali veliko denarja in prilagodljiv mesečni proračun.
To so tudi drugi stroški, kot so komunalne storitve in davki. Ko prodate hišo, boste morali od dobička plačati tudi davek na kapitalski dobiček
2. korak Upravljajte svoja pričakovanja
Uspešni plavuti ne kupujejo in prodajajo samo hiš brez vmesnega dela ali trženja. Zavedajte se, da boste morali za spremembe hiše v mnogih primerih vložiti delo in stroške. V drugih se boste želeli izogniti plačilu nepremičninskih posrednikov in poskusiti sami prodati hišo, kar zahteva nekaj trženja in dela na nogah. Bodite prepričani, da ste pripravljeni vložiti delo, da to storite pravilno.
Korak 3. Poskrbite, da imate dovolj prostega časa
To ni hobi za vikend, ampak delo za polni delovni čas. V večini primerov boste morali načrtovati vzdrževanje, nadzirati gradnjo nad dopolnitvami ali spremembami ter se ukvarjati z drugimi vprašanji, ki se pojavijo pri hiši. Hišo boste morali tudi sami pokazati potencialnim kupcem, če ne nameravate uporabljati nepremičninskega posrednika. Težko bi vse to razporedili za drugo zaposlitev za polni delovni čas.
Korak 4. Sposobni se spopasti s tveganjem in neuspehom
Verjetno boste naredili vsaj nekaj napak, ko boste začeli listati hiše. Te napake vas lahko stanejo na tisoče ali desetine tisoč dolarjev. Poleg tega se lahko zgodijo nesreče, ki vas stanejo tisoče ali pa vaš trenutni projekt vrnejo tedne ali mesece nazaj. Če ste tip človeka, ki v teh stresnih časih ne more razmišljati in ravnati racionalno, hišno obračanje morda ni za vas.
2. del od 4: Iskanje nepremičnine
Korak 1. Seznanite se s tem, kako kupiti dom ali stanovanje
Če ste to že storili, potem že poznate postopek in je druga narava. Če še niste kupili stanovanja, se posvetujte z nepremičninskim posrednikom. Pri nakupu stanovanja morate upoštevati nekaj korakov. Na splošno ta postopek vključuje dajanje ponudbe, pridobitev hipoteke, odstranitev pogojev in prevzem posesti.
Začetno prodajo lahko tudi v celoti preskočite tako, da kupite lastne parcele in na njih zgradite svoje domove za prodajo. V tem procesu lahko sami zgradite dom ali najamete graditelja, ki bo to naredil namesto vas. Ta dva postopka sta znani po konstrukciji oziroma po meri
Korak 2. Raziščite tržne razmere na vašem območju
Pogovorite se z realtorji o tem, koliko obsega in povpraševanja po stanu doživljajo. Morda boste želeli poiskati tudi poročila o stanovanjih v svojem lokalnem časopisu.
- Stanovanjski trg je podoben borzi, saj ima cikle »bika« in »medveda«. Stanovanjski trg lahko traja leta in leta, da preide iz enega cikla v drugega. To pomeni, da so nepremičnine kadar koli v "velikem povpraševanju" ali "nizkem povpraševanju".
- Če vaše območje trenutno doživlja "nizko povpraševanje" po domovih, bo prevračanje hiš veliko težje ali vsaj manj dobičkonosno.
- Če res želite začeti s prevračanjem, vendar ugotovite, da vaš lokalni stanovanjski trg zanj ni zrel, razmislite o selitvi na območje z bolj aktivnim trgom. Raziščite najbolj vroče trge na spletu. Nekatera področja trenutno doživljajo dramatično okrevanje cen in so pripravljena na finančne naložbe.
Korak 3. Poiščite nepremičnino
Ko se odločite, da je pravi čas za začetek novega projekta, poiščite pravo serijo v okviru svojega proračuna. To lahko storite na več načinov.
- Nekateri iščejo nepremičnine v stiski. To so tisti, ki jih prodajalec "obupano želi prodati" zaradi razlogov, kot so ločitev, stečaj, smrt, slabo stanje nepremičnine ali zamuda pri plačilu. Prodajalčeva želja po prodaji vam bo omogočila pogajanja o boljši ceni zemljišča.
- Drug način je, da preprosto poiščete območja svojega mesta ali mesta, ki so "nove soseske", kjer poteka vsa nova gradnja. Pojdite tja in se vozite naokoli. Poiščite znake, ki jih postavljajo gradbeniki, ki želijo prodati svoj novi dom ali razpoložljive odprte parcele.
Korak 4. Razmislite, kakšno vrsto doma bi lahko zgradili na nepremičnini
Raziščite in ugotovite, kateri slog hiše, velikost in posebne značilnosti so modni ali se običajno prodajajo na vašem območju. Poglejte nove hiše, ki se prodajajo, in poskušajte posnemati njihove uspehe. Morda boste morali sestaviti ekipo z oblikovalcem in arhitektom, da boste dobili realno predstavo o tem, kaj lahko storite z dano veliko in proračunom.
- Poskusite načrtovati domove, ki se prodajajo od srednjega do zgornjega razreda. To pomeni znesek, ki bi si ga povprečna družina lahko privoščila. Na splošno to pomeni med 200 000 in 500 000 USD, odvisno od vašega območja. Ta cenovni razred si želite, ker se ti prodajajo najhitreje, saj je tam največja gostota prebivalstva, ki išče te domove srednjega razreda. Lahko bi bilo veliko manj ali veliko več, vendar je to povprečje.
- V mnogih primerih mora dom imeti tri ali več spalnic in vsaj dve polni kopalnici.
Korak 5. Obrnite se na gradbenike glede "specificiranih domov
"Drug način za iskanje hiše je preprosto tako, da poiščete seznam gradbenikov na vašem območju. Pokličite jih vse in jih vprašajte, ali imajo v prodaji kakšne" specificirane domove ". Tako se imenuje nov dom brez dejanskega lastnika (razen graditelja).
- Razlog za iskanje povsem novega doma je preprost. Je popolnoma nov, prenove ni potrebno. To se kaže veliko bolje in na ogled ga bo prišlo več ljudi kot v starejšem domu. In marže so večje. To pomeni, da imajo novi domovi "premijo". Če nekdo želi živeti v povsem novem domu, mora plačati višjo ceno. Skoraj tako kot nakup novega avtomobila na parceli, le da se to ne bo amortiziralo.
- Poleg tega nove soseske na splošno ponujajo več funkcij in ugodnosti, kot so parki, potoki, sprehajalne poti itd. Lepše so z več nadgradnjami. Vaš dom je obdan z lepimi novimi domovi. Vse te funkcije skupaj sestavljajo in olajšajo preoblikovanje vašega doma.
Korak 6. Raziščite svoje najljubše priložnosti
Sčasoma boste svoje iskanje zožili na nekaj nepremičnin. Na tej točki naredite nekaj raziskav o vsakem graditelju, za katerega razmišljate, da se prepričate, ali je ugleden in bo dokončal dom v skladu s standardi, ki jih trdijo, na primer granitne plošče, preproga 50 unč in druge specifikacije. Prepričajte se, da opravljajo kakovostno delo in celo pregledajo nekatere druge domove, ki so jih zgradili. Če nimajo drugih hiš, ki bi vam jih prikazali, bodite zelo previdni.
Uporabite podatke iz storitve za več oglasov (MLS), če želite videti trende v soseski in povprečne vrednosti za podobne hiše. Tako bi lahko dobili predstavo o tržni vrednosti hiše. Za uporabo storitve pojdite na
3. del od 4: Nakup nepremičnine
Korak 1. Upoštevajte stroške
Poglejte stroške parcele, gradbene takse in stroške gradnje. Upoštevati boste morali tudi provizije, davke na nepremičnine in zavarovanje ter stroške financiranja vaše naložbe. Te številke seštejte z uporabo številk vašega graditelja in primerljivih projektov. Ta skupni znesek lahko nato uporabite za primerjavo z ocenjeno prodajno ceno, da ugotovite, ali lahko s prodajo hiše ustvarite primeren dobiček.
Korak 2. Ko najdete nepremičnino, ki je velika, skočite nanjo
Če na podlagi dejanskih primerjav MLS na tem področju veste, da bi ga lahko obrnili za vsaj 25 000 USD več, hitro se premikaj!
Takoj dajte ponudbo. Če bo sprejeto, boste imeli še vedno čas, da raziščete graditelja in stanje doma.
V ponudbi imejte na voljo več izhodov iz pogodbe, na primer "pod pogojem financiranja". Če imate težave in morate izstopiti in ne vključite te vrste klavzule, potem ne boste mogli oditi, če je težava. Najpogostejša je preprosto "predmet financiranja do datuma x". Če do takrat ne morete financirati, prosite za podaljšanje na datum pogoja
Korak 3. Pridobite sredstva
Če želite dejansko kupiti nepremičnino in začeti ali nadaljevati gradnjo, boste morali vzeti posojilo. Za prevračanje hiš boste verjetno morali vzeti posojilo z visoko obrestno mero zaradi tveganja, ki je povezano s prevračanjem hiše. V mnogih primerih je to lahko tudi 10 do 12 -odstotna letna stopnja.
Dobra kreditna zgodovina in rezultat vam lahko pomagata doseči boljšo obrestno mero, vendar bodo mnogi posojilodajalci še vedno menili, da je posojilo tvegano
Korak 4. Odstranite pogoje na domu
To pomeni, da morate prevzeti datum pogodbe. To se dogaja med gradnjo vašega doma. Zdaj se lahko pogovorite z graditeljem in izberete svoje lastnosti in barve za notranjost in zunanjost hiše. Če nimate izkušenj s tem, se pozanimajte, ali ima graditelj strokovnjaka, ki se lahko posvetuje z vami.
Korak 5. Dokončajte svojo hišo
Bodite prepričani, da spremljate delo graditeljev, ko zaključijo dom v skladu z vašimi specifikacijami. Pri zaključku doma se boste morda posvetovali z drugimi knjigami ali strokovnjaki, zlasti pri prvih nekaj izdelkih. Želite dodati vidne luksuzne zaključke, ne da bi pri tem žrtvovali preveč svojega proračuna.
- Izberite teksture, barve in materiale ter zaključke, ki ustrezajo skoraj vsakemu okusu. Za nič ne izbirajte svetlih barv. Ne pozabite, da "prelistate" ta dom. Notranjost izdelujete za "nekoga drugega". To ni tisto, kar vam je všeč, to je tisto, kar bo všeč splošni populaciji, to so "nevtralni toni" znotraj in zunaj.
- Če ne počnete ničesar drugega, se prepričajte, da je kuhinja popolna. To je najpomembnejša soba v hiši za mnoge kupce. Če je to že dobro, si poglejte kopalnice.
4. del 4: Prodaja hiše
Korak 1. Zdaj je vaš dom pripravljen, pripravite ga za ogled
Znebite se vsega svojega smeti in gradbenega materiala ali opreme. Ta dom bo naprodaj. To pomeni, da mora biti "100% brez nereda". Enostaven način, da to razumete, je, da obiščete kateri koli "show home" na vašem območju in si ogledate, kako so naredili notranjost. Vaše pohištvo, če ga sploh imate, ni nujno tako dobro ali tako domišljijsko, kot bi ga lahko imeli v razstavnem domu.
Ne puščajte ničesar na očeh. Vse pospravite v omare, omare, predale, klet in garažo. Glavno bivalno območje naj ostane videti neurejeno. Prav tako ne uporabljajte preveč pohištva. Ne želite, da so sobe videti zasedene. Prav tako ne postavljajte preveč fotografij ali slik na stene. Želite, da je vse nedotaknjeno. Ker si vaš kupec želi "novega doma", mu ne naredite "rabljenega". Iz njih naredite "show home"
Korak 2. Naštejte dom
Lahko ga prodate sami, da prihranite denar, ali pa ga na nepremičninski agenciji navedete na MLS. Razlog za prodajo prek MLS je, da je na vašem območju na tisoče nepremičninskih posrednikov, ki bodo videli ta seznam MLS (storitev za več oglasov) in začeli prikazovati vaš dom morda celo "dnevno". Imeli boste na tone nepremičninskih posrednikov, ki bodo tekmovali pri prodaji vašega doma. Primerjajte to s "samo vi", ki jo poskušate prodati. Da, odrekli se boste proviziji, vendar se to lahko upošteva pri prodajni ceni.
- Na svojem območju konkurenčno navedite svoj dom. Pri nakupu stanovanja pa bi morali imeti sklenjen posel in že predvidevali, da ga lahko na podlagi dejanskih tržnih razmer in raziskav, ki ste jih opravili, ponovno prodate za najmanj 50.000 USD.
- Ne precenjujte ali pa se ne bo prodalo, ne podcenjujte in denar pustite na mizi. Bolje pa je, da to podcenite in med pogajanji ne bodite prilagodljivi glede izklicne cene, kot pa jo precenite in nihče ne pride pogledati.
Korak 3. Ko prejmete ponudbo, natančno preučite situacijo
V nobenem primeru se nikoli ne spustite v pogajanja, kjer trgujete s ponudbami naprej in nazaj. Če vam ponudijo ponudbo, jim morate vedno reči: "Razmislil bom in se vam oglasil čez eno uro". Vzemite si nekaj časa za razmislek. Ne začnite trgovati s ponudniki naprej in nazaj s kupcem, ne da bi si vzeli vsaj eno uro časa. Ena stvar, ki jo lahko storite, ko ste pri kupcu in on reče "kaj pa toliko …", mu recite: "V redu, sprejmem to ponudbo in grem na kavo in se vrnem v eno uro, da vas obvestim."
To je tako pomembno, ker vam verjetno niso ponudili dovolj, zdaj pa želite ponudbi nasprotovati. Kar lahko storite, je, da si vzamete eno uro, da sestavite svojo nasprotno ponudbo. Na primer, če je njihova ponudba skoraj takšna, kot si želite, vendar ne povsem, se vrnite in recite nekaj takega: »V redu, sprejel bom vašo ponudbo, a naprav ne bom zapustil«. Morda jim bo to v redu, to pa pomeni vaših 5000 dolarjev, ki bi jih izgubili, če bi prišli do prenagljenih pogajanj
Korak 4. Nadaljujte s prodajo
Kupec vašega doma bo želel dobiti časovni okvir za "odstranitev pogojev". Na splošno, če imate ponudbo, bo kupec "resen" glede vašega doma. Če potrebujejo razširitev, jo dajte le, če ni drugih dejavnosti. Če pa še vedno prejemate veliko drugih ponudb na svojem domu ali se vam morda zdi, da ne dobite tako dobrega dogovora, kot ste sprva mislili, ne podaljšajte datuma pogoja in s tem ponudbo razveljavite. To vam bo omogočilo, da vzamete rezervno ponudbo, ki bi lahko bila boljša in močnejša.
Na splošno želite biti na tej točki prilagodljivi, da bo posel uspešen. Torej, če želijo pripeljati svojo družino že tretjič, naj si jo ogledajo
Korak 5. Poiščite svoj naslednji projekt
Zdaj, ko je kupec odstranil pogoje, lahko začnete iskati novo nepremičnino za nakup ali poskusiti najti drugo, ki bi jo obrnili na enak način, kot ste jo pravkar storili. Na dan, ko prevzamejo posest, morate biti "zunaj". Kmalu po tem, ko bodo prevzeli posest, boste od dobička, ki ste ga ustvarili s prodajo, dobili veliko debelo plačo. Se pravi, če tega ne prenesete v nov dom, na koncu kupite. Na splošno je najbolje, da prihodek, ki ga ustvarite, pustite doma.
Ne izplačajte denarja in pojdite porabiti denar. Bolje je, da učinek povečate in pri naslednjem nakupu dovolite, da vam denar služi, kot da ga zapravite za nakupovanje in ekstravaganco. Seveda si za nekaj tisočakov kupite dopust iz dogovora, a preostanek tega dobička naj vam služi v naslednjem domu ali drugi naložbi, kjer vam bo prinesel še več denarja
Nasveti
- To je velik trend. Toda to pomeni tudi veliko konkurenco. Če boste to storili, preberite nekaj o tem. Vendar ne pozabite, da se večina domačih prelistanih oddaj, knjig in materialov osredotoča na obračanje starejših in problematičnih nepremičnin, od katerih bi nekatere morda potrebovale prenovo, to pa je povsem drugo igrišče. Zato bi morali razmisliti o povsem novih domovih, kjer bi graditelj le želel likvidirati za majhen dobiček. Nekateri gradbeniki samo želijo priti ven, ali pa "morajo priti ven" in bodo prodali na izidu.
- Če na vaš dom prihaja množica ljudi, na primer nekaj na dan, boste morda nepremičnine podcenjevali. Ne bi jih dobili toliko, razen če je vaša cena tako nizka, da ljudje mislijo, da je to veliko, in to ni vaš cilj. Vaš cilj je biti "konkurenčno cenovno", a kljub temu lahko ustvarite dobiček.
- Poskusite najti tisto, kar imenujejo nepremičninsko podjetje s pavšalno provizijo. Dobili bodo vašo objavo na najbolj priljubljenih MLS na vašem območju, kar bo drugim nepremičninskim posrednikom omogočilo prodajo vašega doma. Vendar zaračunavajo le "pavšalno pristojbino", ki vam pogosto prihrani približno 40% provizij za nepremičninske posrednike.
- Ko kupujete dom, razen če ste že dobro seznanjeni s izpolnjevanjem pogodb in pogajanji, poskusite pridobiti odvetnika in/ali nepremičninskega posrednika, ki bo prisoten in bo delal v vašem imenu. Brez njih bi prodajalec morda poskušal določiti pogoje, ki bi vas lahko poškodovali, pa tega morda niti ne veste. Zato želite v svoji skupini nekaj izkušenih strokovnjakov, ki vam svetujejo, preden se podpišete s črtkano črto za nakup ali prodajo stanovanja.
Opozorila
- Natančno napišite akcijski načrt do zadnje točke. Pretehtajte vse prednosti in slabosti. Kako bo to vplivalo na vaše domače življenje, ali morate razmisliti o družini, kako bo to vplivalo na vaše delo in ali si lahko privoščite nepričakovane stroške za prenašanje nepremičnine, dokler je ne obrnete?
- To je osnovni oris, kako se to naredi. Ukvarjali se boste z velikimi količinami denarja in pod določenimi pogoji, ki bi vas lahko stali veliko denarja, če naredite napako. Z drugimi besedami, bodite zelo previdni. To je namenjeno ljudem, ki so pripravljeni narediti domačo nalogo, označiti svoje "i" in prečkati vse svoje "t". Ne za tiste, ki bodo neumno samo hiteli in "krilati". Ne pozabite, da je pri teh poslih veliko jahanja.
