Obrniti hišo vključuje nakup sorazmerno poceni hiše (pogosto zaplembo), popravilo in prodajo z dobičkom. To je prizadevanje, ki nosi s seboj številna tveganja in nekatere potencialno donosne nagrade. Pri pripravi hiše za trg je vloženega tudi veliko trdega dela. Če vas zanima prevračanje doma, vendar nimate veliko denarja za polog, obstajajo druge možnosti, ki vam bodo omogočile vstop na trg prevračanja hiš.
Koraki
Metoda 1 od 6: Vrednotenje vaših financ
Korak 1. Ocenite svojo toleranco do tveganja
Obračanje hiše za dobiček vključuje številne stroške, vključno s položnico, hipoteko, plačilom obresti, davki na nepremičnine, stroški zapiranja nepremičnin, inšpekcijskimi pregledi, dovoljenji in stroški izvajalcev. Ti stroški se hitro seštevajo in obrnjena hiša se morda ne bo prodala z dobičkom. Preden se odločite, ali boste preusmerili hišo, se morate vprašati:
- Kaj boste storili, če hiša ne bo takoj prodana? Ali bi bilo mogoče hišo na primer uporabiti za najem nepremičnine? Če nimate razumnega varnostnega načrta, če gre s prodajo obrnjene hiše kaj narobe, boste morda želeli svoje načrte ponovno ovrednotiti.
- Ali je potencialni dobiček vreden tveganja znatne izgube? Leta 2015 so hiše, katerih cene so bile nižje od 50.000 USD, dobile negativne donose. Po drugi strani pa so stanovanji po ceni od 100.000 do 200.000 dolarjev prinesli povprečni bruto donos 44%. Ne pozabite, da lahko prodaja hiše, v kateri niste nikoli živeli, vključuje tudi velika plačila davka, kar lahko znatno zniža vašo stopnjo dobička.
- Ali lahko vaši investicijski partnerji prenesejo tveganje potencialne izgube?
- Ali ste raziskali lokalne nepremičninske trge, stroške prenove in dovoljenja? Če želite imeti uspešno izkušnjo prevračanja hiš, se morate izobraževati o lokalnih cenah stanovanj, šolskih okrožjih, odgovornih izvajalcih in nepremičninskih predpisih.
Korak 2. Upoštevajte svojo sposobnost zagotavljanja "lastniškega kapitala" in vrednost tega dela
Lastniški kapital se nanaša na količino vrednosti, ki bi jo lahko dodali svojemu domu zaradi svojega dela. Če ste na primer usposobljeni strešar ali vodovodar z licenco, se morda lahko sami lotite nekaterih popravil doma. To bo zmanjšalo vaše režijske stroške in zmanjšalo količino denarja, ki ga morate izposoditi.
- Upoštevajte, koliko časa boste porabili za delo na obrnjeni hiši. Tudi vaš čas ima vrednost, in prevračanje hiše lahko včasih traja mesece dela. Pomislite, ali so lahko drugi načini preživljanja časa bolj donosni ali prijetnejši.
- Še pomembneje je, ali bodo partnerji, ki dajejo finančni delež, menili, da ima vaš lastniški kapital kakšno vrednost? Če da, kolikšna je vrednost v primerjavi z njihovim gotovino?
- Ko se sami lotevate popravil doma, upoštevajte vse lokalne predpise. Pogovorite se o svojih načrtih z nepremičninskim odvetnikom ali odborom za lokalne predpise, če potrebujete odobritev za kakršno koli gradnjo ali popravila.
Korak 3. Spoznajte svojo kreditno sposobnost
Če sami nimate denarja za obrnjeno hišo, boste morali najeti posojilo za kritje začetnih stroškov. Ne glede na to, kdo je vaš posojilodajalec - partner, banka ali zasebni posojilodajalec - boste morali dokazati, da lahko odplačujete posojilo. Vaša kreditna ocena odraža vašo kreditno zgodovino, vašo sposobnost odplačevanja posojil in vašo splošno dolžniško obremenitev. Boljši kot je vaš kreditni rezultat, večje so možnosti, da boste lahko posojilo zagotovili po ugodni obrestni meri.
- Obstaja nekaj različnih bonitetnih sistemov, na splošno pa bo vaša bonitetna ocena nekje med 300-850. Višji kot je vaš rezultat, boljši je vaš kredit.
- Brezplačno poročilo s kreditno oceno lahko dobite vsakih 12 mesecev na spletnem mestu
Korak 4. Izboljšajte svojo kreditno sposobnost
Če je vaša bonitetna ocena prenizka, da bi lahko zagotovili posojila za hišo, ki prevrača podvig, boste morda potrebovali nekaj časa, da izboljšate svojo kreditno oceno. To lahko traja nekaj časa, vendar se lahko dolgoročno splača. Poleg tega, boljša kot je vaša kreditna sposobnost, večja je verjetnost, da boste lahko prenesli potencialno izgubo zaradi prevračanja hiše. Če želite izboljšati svojo kreditno sposobnost, lahko:
- Pravočasno poravnajte svoje dolgove. Če nimate dobre zgodovine odplačevanja dolga, ne boste mogli zagotoviti dostojnega posojila za obrnjeno hišo.
- Naj bo vaša skupna obremenitev z dolgom čim manjša. Če je mogoče, se izogibajte ohranjanju stanja na kreditni kartici.
- Kreditne linije imejte le, kadar je to nujno potrebno. Nimajte več kreditnih kartic, kot jih potrebujete za vsakodnevno življenje.
- Zaščitite svojo identiteto. Spremljajte transakcije s kreditno kartico in svojo bonitetno oceno, da se prepričate, da vaše kraje ali hekerja ni ukradel vaše identitete. Za zaščito svojih podatkov sprejmite razumne varnostne ukrepe. Na primer, ne prijavite se v sistem spletnega bančništva, razen če ste v varnem omrežju, zaščitenem z geslom.
Korak 5. Pogovorite se s finančnim svetovalcem
Finančni svetovalec vam bo lahko pogledal vaše trenutno finančno stanje in vam pomagal ugotoviti, koliko tveganja si lahko privoščite, da bi prevzeli del naložbe, ki prevrača hišo. Finančni svetovalec vam lahko pomaga tudi pri pripravi načrta za pokrivanje vaših stroškov, tudi če vaša hiša traja veliko časa, da se prodaja ali zahteva dodatna popravila.
Korak 6. Naredite poslovni načrt
Če želite hišo uspešno obrniti, se boste morali odločati na podlagi logike in raziskav, ne na svojih čustvih. Preden začnete postopek iskanja posojilodajalca in nakupa hiše, je pametno, da pripravite trden poslovni načrt. Ta načrt bi vas moral držati na pravi poti za pametno naložbo, prav tako pa bi zagotovil zaupanje vašim potencialnim posojilodajalcem in partnerjem, da lahko ustvarite dobiček. Vaš poslovni načrt mora vsebovati:
- Najvišja nakupna cena doma, ki jo boste obrnili.
- Seznam povpraševanih sosesk, kamor boste ciljali na iskanje. Posebno pozornost posvetite šolskim okrožjem, varnosti sosesk in bližini dobrin, kot so trgovine in javni prevoz.
- Najvišji stroški popravil in prenov, ki si jih lahko privoščite.
- Seznam zanesljivih, dostopnih in licenciranih izvajalcev, ki lahko uspešno opravijo popravila.
- Primerna ocena vrednosti po popravilu (ARV) obrnjene hiše. V idealnem primeru začetna prodajna cena ne bo več kot 70% ARV doma.
- Občutek, kdo je vaš kupec in kaj želijo. Bo vaš kupec verjetno upokojen par? Mladi poslovnež? Par z otroki? Glede na sosesko bi si vaši potencialni kupci morda želeli zelo različne stvari od doma. Pomislite, kdo bo vaš verjeten kupec in kaj bodo morda potrebovali od svoje hiše. Če na primer razmišljate o prevračanju doma v soseski z odličnim šolskim okrožjem, razmislite o prenovi, ki ima v mislih majhne otroke.
- Poseben kupec. V nekaterih primerih boste morda lahko postavili kupca, preden obrnete hišo. V tem primeru so vaša tveganja veliko nižja kot tudi režijski stroški.
- Načrt, kako odplačati posojilo, če gre kaj narobe. Ne obračajte hiše, razen če lahko pokrijete svoje stroške, tudi če bi pri prodaji šlo kaj narobe. Na primer, lahko pade kupec ali pa odkrijete težavo s temeljem hiše. V svojem poslovnem načrtu ustvarite prostor za napake in razmislite o možnih načinih, kako premagati zamudo pri prodaji stanovanja ali nepričakovane stroške.
Metoda 2 od 6: Iskanje partnerja
Korak 1. Poiščite investicijskega partnerja
Najpogostejši način, da neizkušeni hišni plavuti vstopijo na trg, je iskanje partnerja za naložbe. To je še posebej pomembno za tiste, ki nimajo denarja za polog ali začetna popravila. Naložbeni partner bo v zameno za del dobička zagotovil del ali celotno denar za zagon.
Lahko razmislite o iskanju partnerja, ki ima veliko tekočega denarja, vendar ni zainteresiran za delo pri nakupu ali prenovi doma. Medtem ko bo vaš partner zagotovil denar, vi pa znanje in delovno silo
Korak 2. Omrežje aktivno
Če želite najti partnerja za naložbe, morate v svoji skupnosti razviti številne osebne in poklicne stike. Razširite besedo, da vas zanima naložbena priložnost s partnerjem. Nekateri načini, na katere lahko poiščete potencialne partnerje, so:
- Raziskovanje aktivnih vlagateljev v nepremičnine. Stopite v stik z uspešnimi, izkušenimi investitorji v nepremičnine, ki bi morda razmislili o tem, da bi imeli priložnost.
- Pridružitev Klubu za naložbe v nepremičnine. Mnoge lokalne skupnosti imajo lokalna poglavja klubov za naložbe v nepremičnine. Ko se pridružite, boste imeli dostop do domačinov, ki bi lahko delili vaša zanimanja in navdušenja.
- Pridružitev skupini za srečanje. Skupine za srečanje so družabni klubi, ki imajo včasih posebne teme, vključno z nepremičninami. Za razširitev svojega družabnega omrežja uporabite skupino za srečanje.
- Širjenje besede med družino in prijatelji. Pogovorite se o svojih sanjah o prevračanju hiš s tistimi, ki so že v vašem družabnem omrežju, na primer z družino, prijatelji in sodelavci. Morda vas bodo lahko povezali z drugimi, ki delijo vaše interese ali želijo vlagati v nepremičnine.
- Ustvarjanje lastnega kluba za naložbe v nepremičnine. Če vaša soseska še nima kluba vlagateljev v nepremičnine, lahko sestavite svoje poglavje. Oglašujte na Craigslistu in prek spletnih mest za srečanja, da bi našli podobno misleče posameznike.
Korak 3. Posvetujte se z odvetnikom
Ko sklepate naložbeno partnerstvo, je pomembno, da se ne zanašate samo na ustne dogovore. Poskrbite, da se vse transakcije odražajo v podpisani pogodbi. Posvetujte se s poslovnim ali nepremičninskim odvetnikom, da zagotovite, da sta obe stranki zadovoljni z dogovorom. Poskrbite, da boste vadili vnaprej:
- Kdo krije katere stroške
- Kako se bo dobiček razdelil
- Kdo bo pokril morebitne dolgove in obveznosti
- Kdo se bo lotil določenih nalog (kot je najem izvajalcev)
- Upoštevajte varnostne zakone, ki urejajo spodbujanje naložb, pa tudi možnost tožb vlagateljev, če se dogodki ne zgodijo po načrtih
Korak 4. Vzemite en posel naenkrat
Nekatera nepremičninska partnerstva delujejo spektakularno; drugi popolnoma ne uspejo. Ne zapirajte se v partnerstvo na dolgi rok, preden veste, kako dobro sodelujete s partnerjem. Namesto tega si vzemite eno hišo naenkrat in ocenite, ali ima vaše partnerstvo močan in trajen odnos. Upoštevajte, ali je finančni donos deloval po pričakovanjih.
Metoda 3 od 6: Zavarovanje posojila za trd denar
Korak 1. Raziščite posojilodajalce s trdim denarjem
Posojilojemalec trdega denarja je podjetje, ki si od posameznikov izposodi denar po eni obrestni meri in ta denar posoji drugim zasebnikom po veliko višji obrestni meri. Obstaja veliko podjetij, ki so specializirana za financiranje naložb v nepremičnine, kot so obrnjene hiše. Uporabite svoje družabno omrežje ali internetne imenike, da poiščete posojilodajalca za težko denar na vašem območju.
Korak 2. Priznajte dodatne stroške posojil za trden denar
Posojilo za trden denar je verjetno najpreprostejša vrsta posojila, ki ga lahko prvič pridobite za domačega plavuša, ki nima veliko tekočega denarja. Vendar je to tudi ena bolj tveganih možnosti. Obrestne mere za posojila s trdim denarjem so običajno višje od običajnih bančnih hipotek in znašajo 8-15%. To lahko resno zmanjša vaš potencialni dobiček iz obrnjene hiše.
Korak 3. Zberite svoje finančne dokumente
Preden vam posojilojemalec s trdim denarjem izposodi denar, mu boste morali posredovati ključne podatke o vaši finančni stabilnosti in načrte za prevračanje hiše. Verjetno bodo želeli pregledati vaše davčne evidence, bonitetno oceno in plačilne liste. Imejte pri roki svoje dokumente, ki bodo posojilodajalcu pokazali, da ste zanje vredna naložbena priložnost.
Korak 4. Plačajte začetno 2-10% pristojbino
Drugi dodaten strošek posojil za trdi denar je začetna pristojbina, ki se pogosto imenuje "točke". Večina pristojbin je med 2-10% hipotekarnih stroškov hiše, ki jo boste obrnili. Ta denar daje vašemu posojilodajalcu nekaj varnosti in služi kot dokaz vaše finančne sposobnosti.
Korak 5. Hitro obrnite hišo
Večina posojil za trd denar je omejena na nakup in sanacijo nepremičnine ali gradnje in lahko traja od šest do 24 mesecev. Posojila za trd denar niso primerna za dolgoročne naložbe zaradi visokih provizij. Najbolje je, da uporabite nepremičnine, ki jih boste lahko hitro obrnili, da zagotovite, da ne plačujete visokih obrestnih mer.
Metoda 4 od 6: Zavarovanje zasebnega posojila
Korak 1. Razmislite o zasebnem posojilodajalcu
Zasebni posojilodajalec je posameznik z rezervnim likvidnim denarjem, ki vam je pripravljen posoditi denar po vnaprej določeni obrestni meri. Za razliko od nepremičninskega partnerja, ki si z vami razdeli dobiček, vam bo zasebni posojilodajalec preprosto zaračunal obrestno mero, preden vam bo zagotovil denar. V mnogih primerih so obrestne mere za zasebnega posojilodajalca nižje od posojilodajalca s trdim denarjem. Vendar je morda težje najti zasebnega posojilodajalca.
Korak 2. Dotaknite se svojega družabnega omrežja za posojilodajalce
V mnogih primerih lahko zasebnega posojilodajalca najdete prek svojega socialnega omrežja. Če poznate sorodnika, prijatelja ali sodelavca, ki samo sedi na tekočem, si boste morda lahko izposodili ta denar in mu plačali obresti. V idealnem scenariju zmagajo vsi: vaš posojilodajalec bo lahko zaslužil nekaj dodatnih obresti, vi pa boste lahko ustvarili dobiček iz svoje obrnjene hiše.
Korak 3. Zavedajte se možnih tveganj
Če boste zavarovali zasebnega posojilodajalca, se prepričajte, da se vi in vaš posojilodajalec zavedate možnih tveganj te transakcije. Pomislite, kaj bi se lahko zgodilo, če ne boste imeli koristi od obrnjene hiše. Ali boste še vedno lahko plačali obresti? Preden poiščete zasebnega posojilodajalca, premislite o svojih možnostih. Če želite ohraniti svoj odnos s to osebo, jih boste morali pravočasno poplačati.
Korak 4. Ne pozabite, da je zaupanje ključno
Ne izkoristite prednosti zasebnega posojilodajalca, če želite še naprej sodelovati z njimi. Zaupanje je ključna sestavina zasebnih posojil in dokazati morate, da lahko zdržite svoj konec pogodbe. Če ste uspešni, vam bo vaš zasebni posojilodajalec pripravljen pomagati pri financiranju prihodnjih naložb v nepremičnine.
Metoda 5 od 6: Zavarovanje bančnega posojila
Korak 1. V banki zaprosite za posojilo
Manj verjetno je, da se bo ta možnost pojavila med vašo prvo izkušnjo prevračanja hiše, vendar je vredno poskusiti. Če imate dobro kreditno sposobnost in trden poslovni načrt, vam bo banka morda lahko dala posojilo za nakup hiše, da jo obrnete. Te obrestne mere bodo verjetno višje od običajne hipoteke z 20 -odstotnim vplačilom, vendar bodo verjetno nižje od mnogih posojil za trd denar.
Banka bo verjetno posojala gradbena sredstva, če lahko zagotovite jasno zastavno pravico na nepremičnini
Korak 2. Posvetujte se o svojem poslovnem načrtu z banko
Če upate, da boste zavarovali bančno posojilo, boste potrebovali trden poslovni načrt. Vsekakor se o svoji raziskavi pogovorite z banko, da vidite, ali se vam zdi vredna naložba.
Metoda 6 od 6: Uporaba lastnih sredstev
Korak 1. Ocenite svoje trenutno premoženje
Tudi če za prevrnitev hiše nimate veliko tekočega denarja, imate morda še vedno sredstva, ki vam lahko pomagajo pri pridobivanju kreditnih linij za nakup poceni hiše za prevračanje. Preglejte svoj dom, svoje pokojninske račune in svoje kreditne linije in preverite, ali je mogoče katerega od teh izkoristiti za polog.
Korak 2. Dotaknite se svojega IRA
IRA (neodvisni račun za upokojence) je vozilo za upokojitev. Za dvig denarja pred dopolnjenim 59. letom starosti obstajajo resne davčne kazni. Vendar obstajajo izjeme za prve kupce stanovanj. Za nakup stanovanja lahko uporabite do 10.000 USD svoje IRA. O tej možnosti se pogovorite s svojim finančnim svetovalcem, da se prepričate, da denar uporabljate pravilno in da ne boste kaznovani.
Upoštevajte, da bi lahko dvig denarja iz vaše IRA škodoval dolgoročnemu potencialu rasti tega računa za upokojitev. Pazite se tveganj, povezanih s prezgodnjim zmanjšanjem pokojninskih računov
Korak 3. Razmislite o kreditni liniji lastniškega kapitala
Kreditna linija domačega lastniškega kapitala (ali HELOC) je potencialna možnost za vas, če že posedujete del nepremičnine. HELOC vam ponuja hiter vir denarja, plačati pa morate le obresti na denar, ki si ga izposodite pri HELOC -u. Na primer, morda imate HELOC v vrednosti 75 000 USD. Če pa si od tega zneska izposodite 10 000 USD, plačate le obresti na znesek 10 000 USD.
- Pri svojem HELOC -u bodite zelo previdni: če posojila ne odplačate pravočasno, vam grozi izguba doma.
- Zavedajte se, da so lahko obrestne mere HELOC višje od posojil zasebnih posojilodajalcev.
Korak 4. Razmislite o uporabi kreditnih kartic
Kreditne kartice so še en vir hitrega gotovine, če jih nameravate hitro odplačati. Obrestne mere za kreditne kartice so lahko zelo visoke in znašajo 18-20%. Vendar ne ogrožate nobenega drugega svojega premoženja, kot bi to storili pri HELOC -u. Med prevračanjem doma lahko na primer uporabite kreditne kartice za nakupe z nižjimi vložki, na primer za nakup gradbenega materiala v trgovini z izdelki za dom.
Nasveti
- Pred odločitvijo o naložbi vedno izračunajte. Prav tako cenite svoj čas in delo.
- Zavedajte se, da bi lahko bolje dosegli donos na druge načine, na primer porabo časa za dodatne izmene ali vlaganje prostega denarja na borzo. Nepremičnine obravnavajte kot eno izmed številnih možnosti: ne zapirajte se v nepremičnine, dokler o tem ne premislite.
Opozorila
- Izjemno pomembno je tudi, da ste popolnoma pregledni do svojih vlagateljev in jim povejte, da obstaja verjetnost, da bodo pri vašem poslu izgubili denar. Poštenost je najboljša politika, še posebej, če vlagate denar drugih ljudi.
- Pazite, da morate pri zbiranju denarja za kakršen koli podvig, v katerem nameravate ta denar uporabiti za naložbene namene, dosledno upoštevati zvezne in občinske smernice. Posvetujte se s svojim odvetnikom, preden začnete zbirati denar za kakšno hišo.
- Prevračanja hiše ne obravnavajte kot shemo hitrega obogatitve. Čeprav je lahko donosen, obstajajo velika tveganja. Prevračanje stanovanj je prav tako donosno le, če vlagatelji vložijo veliko časa in energije v raziskave nepremičnin in izboljšave doma.
- Ne odrežite vogalov. Najemite licencirane, zavarovane izvajalce, ki imajo dober ugled. Naj bo vaše premoženje temeljito pregledano. Pridobite dovoljenja, preden se lotite prenove. Preskok teh korakov lahko povzroči dodatne stroške.
